PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR: PUNTO DE INFLEXIÓN PARA EN CONSTRUCTOR?
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. En un reciente pronunciamiento, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) de Colombia dirigió un llamado de atención al sector constructor con el propósito de reforzar la protección de los derechos de los consumidores en la adquisición de vivienda nueva. Este llamado no es simplemente una exhortación retórica, sino la manifestación de un fenómeno regulatorio y litigioso de alta intensidad que pone en foco las asimetrías estructurales de la relación entre compradores y promotores inmobiliarios.
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Contexto y Magnitud del Problema
Entre enero de 2024 y octubre de 2025, la SIC acumuló aproximadamente 6.000 quejas y demandas relacionadas con presuntas vulneraciones de derechos en proyectos de vivienda nueva en Colombia, incluyendo denuncias administrativas y acciones judiciales. Este volumen extraordinario de reclamos ha servido de base para que el organismo regulador no solo inste a mejores prácticas, sino que además imponga sanciones económicas a constructoras, evidenciando fallas recurrentes en la protección del consumidor inmobiliario.
Las quejas se concentran en problemas que van desde información y publicidad engañosa, hasta cláusulas contractuales abusivas y retrasos en la entrega de bienes. Estas problemáticas no solo afectan la confianza del consumidor, sino que tienen consecuencias tangibles en el acceso a un derecho fundamental como lo es la vivienda digna, al tiempo que reflejan desequilibrios en las relaciones contractuales entre las partes.
Publicidad Engañosa y Transparencia Informativa
Uno de los focos principales de conflicto es la discrepancia entre lo ofertado y lo entregado. Los consumidores han reportado que la información comercial proporcionada por las constructoras —especialmente sobre áreas privadas, zonas comunes y acabados— no corresponde con la realidad física de los proyectos al momento de la entrega.
Este tipo de prácticas se ubica en el terreno de la publicidad engañosa, concepto jurídico que implica la difusión de afirmaciones que pueden inducir al error sobre las características esenciales del bien ofrecido. La falta de transparencia en esta etapa no solo perjudica la toma de decisiones informada, sino que incrementa los riesgos financieros y jurídicos para el comprador, que usualmente invierte una parte sustancial de sus recursos en un inmueble.
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Cláusulas Contractuales Abusivas y Desequilibrio Jurídico
Otra preocupación recurrente identificada por la SIC está relacionada con cláusulas abusivas en los contratos de promesa y venta. Estas cláusulas, en muchos casos, generan un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en detrimento del consumidor.
Desde la imposición de penalidades unilaterales hasta la falta de mecanismos eficaces de protección ante retrasos o defectos, estas disposiciones contractuales agravan la ya precaria posición del comprador frente a un proveedor con mayor capacidad técnica y jurídica. La jurisprudencia y la doctrina del derecho del consumo sostienen que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho cuando lesionan de forma desproporcionada los intereses del consumidor —quien en esta relación se encuentra en clara posición de desigualdad contractual.
Garantías, Retrasos y Cumplimiento Contractual
Los consumidores también han reportado fallas en garantías, incumplimiento de plazos y entrega incompleta de zonas comunes, así como modificaciones unilaterales de las condiciones pactadas inicialmente.
Este tipo de incumplimientos no solo afecta la igualdad contractual, sino que puede incidir en costos adicionales para el comprador y en su percepción de seguridad jurídica. El retraso en entregas —una de las quejas más frecuentes— tiene efectos financieros directos (por ejemplo, en el pago de créditos hipotecarios y de costos asociados como administración y servicios públicos), y puede erosionar la credibilidad del proyecto.
Acciones de la SIC y Sanciones Aplicadas
Frente a este contexto, la SIC ha respondido no solo con advertencias generales, sino con sanciones económicas efectivas a constructoras que han incurrido en infracciones al Estatuto del Consumidor. Estas sanciones, junto con decisiones jurisdiccionales emitidas por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales, buscan resarcir daños y enviar señales claras al mercado sobre la obligación de cumplir con los estándares de protección al consumidor.
Este enfoque sancionatorio no solo implica multas, sino también sentencias que refuerzan obligaciones contractuales y garantías, y que pueden conllevar indemnizaciones a favor de los compradores.
Desde el observatorio de Open House!
Un Sector Bajo la Lupa del Derecho del Consumo.
El llamado de atención de la Superintendencia de Industria y Comercio representa un punto de inflexión para el sector inmobiliario en Colombia. Lejos de constituir una advertencia aislada, los hechos recientes exponen tensiones profundas entre prácticas comerciales habituales y los estándares de protección al consumidor previstos en la normatividad vigente.
Para los actores del mercado —desde promotores hasta asesores inmobiliarios y compradores— este contexto exige una reflexión estratégica: la relación de consumo en la vivienda no puede desentenderse del equilibrio contractual, la transparencia informativa y el cumplimiento de garantías que exige el derecho del consumidor. Solo mediante el respeto a estos principios será posible consolidar un sector más eficiente, equitativo y confiable, alineado con las exigencias de protección jurídica que hoy más que nunca demanda el mercado inmobiliario colombiano.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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