¿POR QUÉ LA VIVIENDA VIS SUBIÓ MÁS DE $110 MILLONES COP? ANÁLISIS TÉCNICO DEL EFECTO SALARIO MÍNIMO!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. El reciente aumento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMMLV) decretado por el Gobierno Nacional —equivalente a un incremento cercano al 23% para 2026— ha desencadenado un impacto estructural en los precios de la vivienda de interés social (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP) en Colombia. Esta dinámica —que ha elevado el valor de una VIS en más de $110 millones en apenas cuatro años— pone bajo escrutinio la forma en que las variables macroeconómicas se transmiten a los segmentos más vulnerables del mercado de vivienda.
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La lógica de indexación: cómo el salario mínimo determina precios de VIS
A diferencia de otros segmentos inmobiliarios determinados por condiciones de mercado, la VIS y la VIP están legalmente indexadas al SMMLV, lo que significa que sus topes máximos de precio se establecen en múltiplos del salario mínimo anual. Esta indexación opera como un régimen normativo: a mayor SMMLV, mayor techo de precio para estas tipologías de vivienda.
Por ejemplo, con el SMMLV proyectado para 2026 (aproximadamente $1.750.905), los precios máximos quedan así:
- VIS de hasta 135 SMMLV: ~$236.372.175
- VIS de hasta 150 SMMLV: ~$262.635.750
- VIS de hasta 175 SMMLV (Renovación urbana): ~$306.408.375
Esta fórmula de cálculo produce un efecto acumulativo frente a la evolución salarial: entre 2022 y 2026, una VIS de 150 SMMLV pasó de costar cerca de $150 millones a más de $262 millones, un incremento real superior a $110 millones en cuatro años.
Efecto sobre la asequibilidad y la brecha de ingreso-precio
Desde un análisis de economía urbana, el incremento del SMMLV no se traduce de forma homogénea en el poder adquisitivo de los hogares. El salario mínimo, aunque constituye un referente para los ingresos de trabajadores formales, no se correlaciona de manera proporcional con la capacidad de endeudamiento real de los hogares, especialmente para quienes dependen de ingresos variables, informales o por cuenta propia.
En términos prácticos, esto significa que el precio final de una VIS no solo sube nominalmente; también lo hace el umbral financiero que las familias deben cubrir para acceder a la titularidad de su vivienda. La indexación automática del precio al SMMLV no toma en cuenta la dispersión de ingresos ni la elasticidad de pago del mercado, lo que puede traducirse en una menor tasa de cierre financiero y mayores tasas de desistimiento en proyectos sobre planos.
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Impacto contractual en unidades precompradas (sobre planos)
Una característica técnica del mercado inmobiliario colombiano es que el precio final de la vivienda se ajusta al salario mínimo vigente al momento de la escrituración, no al de la firma del contrato. Esto genera un riesgo de precio en pesos para el comprador, pues el valor que suscribe inicialmente puede quedar revalorizado al alza al momento de la entrega física y escrituración del inmueble.
Este mecanismo incrementa la incertidumbre financiera y puede llevar a tensiones de liquidez en familias que habían presupuestado el pago según condiciones salariales anteriores, sin que sus ingresos hayan crecido en igual proporción. Administradores de proyectos reportan que este fenómeno está asociado con un aumento estructural de la morosidad o con solicitudes de renegociación de condiciones de crédito en etapas avanzadas del proceso de compra.
Presiones de costo para el sector constructor
Aunque el foco principal de este análisis es el impacto sobre el comprador, el alza del SMMLV también opera sobre la estructura de costos del sector construcción, un mercado intensivo en mano de obra. El mayor salario base eleva los costos laborales directos, que representan alrededor del 25% del costo total de un proyecto residencial, y también presiona los rubros de insumos, transporte y servicios asociados.
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) ha advertido que este fenómeno podría generar un incremento acumulado de hasta un 10% en el costo total de construcción, efecto que inevitablemente se traslada al precio final del producto. Este agravamiento de costos contribuye a una menor rentabilidad de proyectos destinados a segmentos de bajos ingresos y puede desalentar el desarrollo de nuevas unidades VIS sin mecanismos compensatorios.
Desde el observatorio de Open House!
¿un modelo sostenible o un desequilibrio estructural?
El fenómeno de la elevación histórica de precios de la VIS en Colombia —con un aumento superior a $110 millones en cuatro años— pone en evidencia un desequilibrio técnico entre la política salarial y las políticas de vivienda social. La indexación automática de los topes de precio al salario mínimo, lejos de mejorar la asequibilidad, puede estar operando como un mecanismo pasivo de encarecimiento que desarticula los fines sociales de la política VIS.
Para avanzar hacia una mayor equidad habitacional, será necesario repensar la forma en que las variables macroeconómicas —como el salario mínimo y la inflación— interactúan con las reglas de precios en los segmentos sociales del mercado inmobiliario. Sin ajustes normativos que permitan moderar la indexación de precios o introducir mecanismos compensatorios efectivos (como subsidios más amplios o mayor diversificación de instrumentos financieros), la vivienda social corre el riesgo de volverse menos accesible para los hogares que debería proteger.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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