PACTAR PRECIOS DE VIVIENDA NUEVA EN PESOS FRENTE A SALARIOS MÍNIMOS!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (Minvivienda) ha emitido una advertencia técnica y jurídica dirigida tanto al mercado inmobiliario como a los consumidores: los precios de las viviendas nuevas deben pactarse y expresarse en pesos colombianos, no en salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV). Esta medida busca proteger la certeza contractual y la transparencia en la formación de precios dentro del mercado residencial.
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Problema de indexación a salarios mínimos
Actualmente, una proporción significativa de proyectos de vivienda en Colombia —incluyendo unidades de interés social (VIS) y no VIS— publicita y estructura sus precios en términos de salarios mínimos. Aunque esta práctica es común, genera un alto grado de incertidumbre para los compradores y pone en riesgo la predictibilidad financiera de la transacción. Esto se debe a que el salario mínimo es una variable macroeconómica sujeta a decisiones salariales y políticas públicas que no necesariamente se correlacionan con los costos reales de construcción, suelo o financiamiento.
Medida busca proteger la certeza contractual y la transparencia en la formación de precios dentro del mercado residencial.
La viceministra de Vivienda ha señalado que cuando el precio final de un inmueble depende de un factor externo que no puede anticipar el consumidor con precisión —como futuros aumentos del salario mínimo— se desvirtúa uno de los pilares del régimen contractual: la certeza del precio.
Implicaciones técnicas para el mercado
*Transparencia en la oferta inmobiliaria:
Pactar precios en pesos colombianos permite a los compradores evaluar con mayor claridad sus obligaciones financieras futuras y comparar alternativas entre proyectos; esto fortalece la eficacia informativa del mercado.
*Reducción de riesgo contractual:
La fijación de precios en SMLMV puede generar una obligación “indeterminada” cuando se producen aumentos del salario mínimo posteriores a la firma del contrato —impactando no solo el valor nominal sino la percepción de asequibilidad del inmueble.
*Evaluación de riesgo para financiadores e inversionistas:
Las entidades financieras y fondos de inversión inmobiliaria requieren flujos de caja proyectables. Los precios expresados en SMLMV introducen una variable macroeconómica que dificulta las proyecciones de ingresos por venta y amortización de créditos. Pactar en pesos mejora la estimación de rentabilidad y reduce la volatilidad financiera.
Relación con los topes legales de VIS y VIP
Aunque la recomendación es pactar en pesos, los topes legales de Vivienda de Interés Social (VIS) e Interés Prioritario (VIP) seguirán definidos en salarios mínimos para efectos de regulación (por ejemplo, máximo 150 SMLMV para VIS en determinadas zonas urbanas). Esto significa que, si bien el precio puede pactarse en pesos, las categorías regulatorias y el marco de subsidios continúan utilizando el salario mínimo como referencia de umbral.
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Subsidios y becas residenciales
Los subsidios ofrecidos por las cajas de compensación y otros mecanismos estatales también se cuantifican en salarios mínimos (por ejemplo, subsidios de 30 o 20 SMLMV según el nivel de ingresos del hogar). Esto crea un escenario donde, aunque la regulación y ayudas sociales mantengan medidas salariales, la transacción principal de compraventa debe separarse de estas fluctuaciones para mantener estabilidad contractual.
Impacto de la recomendación
*Para compradores: mayor certeza sobre el valor final del bien; mejor capacidad de prever compromisos financieros.
*Para desarrolladores: necesidad de recalibrar estrategias de Marketing y precios para alinearlas con pesos nominales, reduciendo riesgos asociados a variaciones salariales.
*Para el sector financiero: mayor calidad en modelos de riesgo y valuación de cartera hipotecaria al eliminar variables macroeconómicas que dificultan las proyecciones.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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