EL MODELO LEASEBACK EN EE.UU. VS. COLOMBIA!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
En un entorno inmobiliario global sediento de certidumbre, el mercado de real estate en Estados Unidos ha consolidado un mecanismo financiero que redefine la mitigación del riesgo: el programa de Leaseback o rentabilidad garantizada.
Para los inversionistas internacionales, este modelo —conocido técnicamente como sale-and-leaseback— ha dejado de ser una alternativa sofisticada de nicho para convertirse en la punta de lanza de los portfolios institucionales y privados que buscan ingresos predecibles en dólares desde el primer día, sin la fricción operativa tradicional de la administración de activos.
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¿Qué es exactamente el Leaseback de incentivo?
A diferencia del esquema tradicional corporativo (donde una empresa vende sus oficinas para obtener liquidez y quedarse como inquilina), el modelo aplicado al segmento residencial y de condominios de lujo funciona a la inversa.
Bajo el esquema de Leaseback Incentive, un inversionista adquiere una propiedad (frecuentemente en fase de preconstrucción sobre planos o recién desarrollada) y, de forma simultánea a la firma de la escritura, el desarrollador o una firma operadora de hospitalidad se compromete a arrendar el inmueble por un periodo de tiempo predeterminado desde el día uno.
Durante la vigencia de este contrato, el propietario recibe una renta mensual fija que suele estructurarse como un porcentaje neto sobre el precio de compra, independientemente del nivel de ocupación real de la unidad.
El epicentro del fenómeno: El sur de Florida como caso de estudio!
Zonas de alta plusvalía como el sur de Florida se han transformado en el laboratorio perfecto para estos programas. Proyectos ubicados en distritos financieros y turísticos clave de Miami están utilizando estas estructuras para capturar capital global a través de atractivos retornos garantizados:
- Brickell: Proyectos con un fuerte enfoque en la industria de la hospitalidad y rentas flexibles (como Domus Brickell Center o Edge House) implementan modelos comerciales que prometen retornos de entre el 9% y el 10% anual garantizado por contratos de dos años. El desarrollador asume la gestión comercial, la promoción turística y el riesgo operativo.
- Downtown Miami: El mercado registra esquemas con incentivos de hasta un 9% anual garantizado por un periodo de 2 años. Lo verdaderamente disruptivo para el flujo de caja del comprador es que los desarrollos suelen absorber el 100% de las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y los costos de mantenimiento durante ese lapso.
Beneficios estructurales: ¿Por qué atrae al inversionista institucional?
- Eliminación del riesgo de vacancia inicial: El flujo de caja es inmediato. El inversionista no sufre los meses de vacancia muertos de comercialización o búsqueda de inquilinos tras la entrega de la propiedad.
- Administración «Hands-Off» real: Al integrarse con operadores profesionales, se elimina el rol del casero tradicional. La firma operadora gestiona el mantenimiento preventivo, reparaciones y la atención al huésped/inquilino.
- Optimización fiscal y apalancamiento: Permite estructurar la inversión bajo una LLC estadounidense para deducir costos operativos y depreciación del activo
Mitigación de riesgos y debida diligencia!
A pesar de la solidez que ofrece una renta garantizada, los análisis de mercado de firmas especializadas como Geraldine Jimenez / GJ22 Group advierten que no todos los programas de leaseback son iguales. Los analistas deben auditar tres factores críticos antes de validar una transacción:
- La estrategia de salida (Estrategia Post-Contrato): Al finalizar los 24 meses típicos de garantía, el activo debe ser capaz de sostenerse de manera orgánica en el mercado abierto de rentas residenciales o vacacionales
- El respaldo del garante: La garantía de renta vale tanto como la solidez financiera de la empresa o desarrollador que firma el contrato.
- El valor subyacente del activo: Se debe verificar mediante tasaciones rigurosas que el precio de venta no esté inflado artificialmente para financiar el propio retorno del leaseback.
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La brecha regulatoria y de mercado: El contraste unidireccional en Colombia!
La madurez de esta herramienta en EE. UU. contrasta drásticamente con su evolución en mercados emergentes como el de Colombia, donde la adaptación del concepto ha sido restrictiva y unidireccional. Mientras que en el mercado norteamericano el leaseback opera de forma bidireccional —sirviendo eficientemente tanto al desarrollador como incentivo comercial hacia el comprador minorista, como al propietario residencial que busca liquidez sin mudarse—, en el contexto colombiano la figura se ha limitado casi con exclusividad al ámbito corporativo e institucional.
El leaseback (o retroarriendo) en Colombia es una operación financiera donde una empresa o persona natural vende un activo fijo de su propiedad (como un inmueble, vehículo o maquinaria) a una entidad financiera o compañía de leasing, y simultáneamente lo toma en arriendo (leasing financiero) para seguir usándolo.
¿Cómo funciona?
- Venta del activo: El propietario le vende el bien (ej. un local comercial, una oficina o una máquina) a una entidad autorizada (como un banco o Bancóldex) para obtener liquidez inmediata.
- Arriendo (Leasing): La entidad financiera se convierte en la propietaria legal, pero le entrega el bien de nuevo al vendedor mediante un contrato de arrendamiento financiero a cambio de un canon mensual.
- Opción de compra: Al finalizar el plazo del contrato, el locatario puede ejercer la opción de compra pagando un porcentaje residual pactado para recuperar la propiedad formal del bien.
Principales características en Colombia:
- Destino de los recursos: El dinero obtenido por la venta se suele utilizar como capital de trabajo, para pagar deudas o financiar la expansión del negocio sin descapitalizarse.
- Tratamiento tributario: Está regulado en el artículo 127-1 del Estatuto Tributario y conceptos de la DIAN. La venta del activo fijo genera un ingreso fiscal y la factura electrónica es un requisito; los cánones pagados y los intereses financieros suelen tener deducciones según el caso.
- Normativa contable: Se rige bajo las NIIF (NIIF 16) en Colombia, lo que obliga a reconocer un derecho de uso y un pasivo financiero en los estados de la compañía (para NIIF plenas).
- Entidades oferentes: Bancos comerciales y compañías de financiamiento ofrecen esta figura (por ejemplo, Bancolombia, Banco de Bogotá, Bancóldex e Itaú)
El leaseback en Estados Unidos ha demostrado ser una herramienta de cobertura patrimonial excepcional gracias a su flexibilidad bidireccional. Al separar el valor del activo de la volatilidad operativa inmediata, otorga a los portfolios internacionales un aterrizaje suave en la moneda de reserva global, consolidando al sector inmobiliario norteamericano como un refugio de alto rendimiento que aún se encuentra a años luz de las rigideces del mercado suramericano.
*Este artículo fue creado por la Sala de Observación y Análisis de OPEN HOUSE COLOMBIA, perfeccionado con inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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