MARCO REGULATORIO PARA DESACOPLAR EL PRECIO DE LA VIVIENDA DEL SALARIO MÍNIMO!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. A inicios de 2026, el Gobierno Nacional colombiano introdujo propuestas normativas dirigidas a modificar la forma en que se pactan y actualizan los precios de la Vivienda de Interés Social (VIS). La iniciativa, articulada por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, busca desacoplar la fijación de precios del índice del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (Smmlv) y establecer reglas contractuales más estables para compradores y desarrolladores en un mercado sensible a la volatilidad de condiciones macroeconómicas. La medida tiene profundas implicaciones para la valoración de activos residenciales, la estructura de riesgos de los proyectos inmobiliarios y la planificación financiera de los hogares aspirantes a vivienda propia en el país.
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Techo de precio y segmentación por ciudad!
El borrador de decreto mantiene tops específicos para la VIS según zonas y parámetros estatales:
- 135 Smmlv como límite general para VIS, equivalente en 2026 a aproximadamente $236.370.000 col pesos.
- En ciudades principales como Bogotá, Medellín y Cali, el tope puede subir hasta 150 Smmlv (~$262.630.000).
- En áreas de renovación urbana, el límite puede ser hasta 175 Smmlv (~$306.400.000).
- Para la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) se fija un techo de 90 Smmlv (~$157.580.000).
Estos topes son relevantes para fijación de precios, planificación de proyectos y subsidios estatales, ya que determinan rangos máximos de inversión dentro de los cuales los desarrolladores pueden estructurar sus productos residenciales y los consumidores pueden proyectar su capacidad de compra.
Riesgos, reacciones del mercado y seguridad jurídica!
Expertos del sector han expresado reservas frente a la medida, señalando que eliminar la indexación del salario mínimo sin un proceso gradual y coordinado puede generar riesgos para la viabilidad financiera de proyectos iniciados bajo reglas antiguas. Además, algunos gremios como la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) advierten que la fijación de topes por decreto podría no sustituir adecuadamente el mecanismo legal preexistente y que la incertidumbre regulatoria podría frenar la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Adicionalmente, el Gobierno ha insistido en que algunas prácticas empresariales que promueven la indexación automática de la VIS al salario mínimo pueden constituir estafa o práctica abusiva, y ha pedido no girar subsidios a constructoras que operen bajo esa lógica.
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Implicaciones para Real Estate y acceso a la propiedad!
La propuesta del Gobierno colombiano para desindexar el precio de la VIS del salario mínimo representa un pivote normativo significativo en la regulación del mercado inmobiliario de interés social. Busca brindar certeza de precios, proteger al comprador y mejorar la transparencia contractual, alineando la dinámica del mercado con los fundamentos reales de costo de construcción, tierra y financiamiento.
Para analistas de real estate, valuadores, desarrolladores y asesores patrimoniales, este cambio exige recalibrar los modelos de valoración de activos, renegociar prácticas de fijación de precios y replantear las estrategias de inversión y financiamiento para proyectos residenciales masivos. Si bien la intención es mejorar el acceso a vivienda propia, la transición normativa debe ser gestionada con cuidado para evitar fracturas en la oferta, distorsión del mercado o contracción de nuevos desarrollos VIS en el mediano plazo.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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