PREVENTA INMOBILIARIA: UNA OPORTUNIDAD ÚNICA!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate)
La preventa inmobiliaria es una de los mejores momentos para invertir cuando se está construyendo un proyecto inmobiliario. En este artículo te contaremos las razones, cuáles son sus ventajas y cómo puedes obtener mejores rendimientos.
¿Cómo está el mercado de preventas inmobiliarias en Colombia?
La preventa inmobiliaria es un proceso en el cual un proyecto inmobiliario se ofrece a los compradores antes de que la construcción esté completamente terminada. Durante esta etapa, los desarrolladores inmobiliarios promocionan y venden unidades de un proyecto que no se ha empezado a construir, aún está en construcción o que no ha sido entregado.
En la preventa, los clientes tienen la oportunidad de reservar una unidad específica dentro del proyecto mediante el pago de una suma de dinero establecida, generalmente a través de la firma de un contrato de vinculación, promesa o adhesión. Este contrato establece los términos y condiciones de la transacción, como el precio, las características de la propiedad y los plazos de entrega.
Esta actividad económica representa el 13,5% del PIB nacional y genera cerca de 1,7 millones de empleos. Sin embargo, para el 2024, según el estudio Situación Inmobiliaria realizado por BBVA Research en Colombia, el sector de la construcción enfrenta grandes desafíos y la venta anual de vivienda nueva podría caer.
La compra de vivienda nueva ha sido una de las actividades que más se ha visto afectada en los últimos años. A comparación del 2022/23, la venta de unidades se ha reducido en un 55%, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). Esto se ha visto motivado principalmente por la alza en la inflación y en las tasas de interés.
A pesar de este escenario, los expertos también consideran que es una brecha de la que se pueden recuperar, tal como afirma Guillermo Herrera, presidente de Camacol. Para enfrentar esto, el estudio de BBVA afirma que los constructores redujeron la oferta a comparación del 2022/23, así evitar los altos niveles de inventarios.
Este escenario se ve como una oportunidad para los inversionistas. Los precios de las construcciones residenciales crecieron menos que la inflación de 2022/23, conteniendo temores de una sobrevaloración inmobiliaria. Además, también se puede aprovechar los diferentes tipos de subsidio de vivienda , dirigidos a la financiación de vivienda tipo VIS y VIP. El más conocido es que se otorga a través del programa Mi Casa Ya .
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¿Cuáles son las ventajas de comprar en preventa inmobiliaria?
La preventa es una estrategia utilizada por los desarrolladores inmobiliarios para asegurar la venta de unidades en un proyecto antes de su finalización. El objetivo principal es generar capital inicial para financiar la construcción y minimizar el riesgo financiero asociado.
Para los inversionistas, también ofrecen diferentes beneficios. Si estás pensando en invertir, la preventa de desarrollos es un momento estratégico para adquirir un inmueble. Conoce sus ventajas:
Construcción y entrega: durante este período, el proyecto inmobiliario se construye de acuerdo con los plazos establecidos. Una vez que los inmuebles estén terminados y se han cumplido los requisitos legales, se comienza la entrega a los compradores y se finaliza el proceso de escrituración. Para la entrega de la unidad, se debe pagar el resto de la unidad, sea por recursos propietarios o por medio de productos financieros como un crédito hipotecario o un leasing habitacional.
Precio preferencial: durante la etapa de preventa, los precios de las unidades suelen ser más bajos en comparación con los precios de venta una vez que el proyecto está finalizado. Las constructoras ofrecen descuentos y promociones especiales para incentivar la compra temprana mientras ellos reciben fluidez para continuar con el proyecto.
Mayor disponibilidad de opciones: los compradores tienen más opciones para elegir, tanto en términos de ubicación como de tipo de propiedad. Pueden seleccionar la unidad que mejor se adapte a sus necesidades y preferencias, ya sea en términos de tamaño, distribución, vistas, entre otros aspectos.
Posibilidad de personalización: en algunos proyectos, los compradores pueden tener la opción de personalizar ciertos aspectos de la vivienda, como los acabados, los materiales o las distribuciones internas. Esto les permite adaptar la propiedad a sus gustos y necesidades particulares si se busca vivir allí, arrendar o rentar en plataformas de alojamiento.
Potencial de valorización: se espera que los precios de las propiedades inmobiliarias aumentan a medida que el proyecto avanza y se completa. Al comprar en preventa, los compradores pueden beneficiarse de la valorización de la propiedad a medida que se construye y se entrega.
Mejores condiciones de financiamiento: es común que las constructoras ofrezcan condiciones favorables de financiamiento, como tasas de interés preferenciales o plazos más flexibles.
Respaldo: en Colombia existe un modelo conocido como fiducia. La fiducia inmobiliaria es un contrato mediante el cual una persona, llamada fideicomitente, transfiere bienes o activos afectos a un proyecto inmobiliario a un tercero, la sociedad fiduciaria, para que los administre y gestione de acuerdo con las instrucciones que se estipulen por el fideicomitente.
Es decir, la fiduciaria funciona como garantía para darle viabilidad al proyecto a la par que cumple el proyecto. Esta figura jurídica es muy común en nuestro país dado que ofrece transparencia al desarrollo y ejecución del proyecto. Esto genera confianza en los inversionistas, desarrolladores, constructores, proveedores, entidades financieras y, por supuesto, a los inversionistas.
Proceso de preventa de desarrollos
Al no poder contemplar el activo de forma material, es normal que te genere un poco más de incertidumbre al momento de invertir. Aquí te contamos cómo es el proceso de una preventa de apartamentos :
Anuncio y promoción: el desarrollador inmobiliario promociona el proyecto y genera interés entre los posibles compradores mediante campañas de marketing, presentaciones y eventos. Para poder conocer cómo será el desarrollo, se usan tecnologías de realidad virtual para ver imágenes que recrean el producto final. Además, también puedes conocer toda la información del inmueble como el área, las habitaciones y las amenidades del proyecto.
Separación de unidades: una vez registrados, los interesados pueden proceder a realizar una reserva y pago de separación sobre un apartamento. En caso de que el proyecto inmobiliario se estructure bajo un esquema de fiducia inmobiliaria de preventas, el interesado efectuará un proceso de vinculación a la fiducia del proyecto, firmará un contrato de vinculación o adhesión y realizará el pago de la separación en el encargo fiduciario que le asigne la fiducia. En el evento en que el proyecto inmobiliario no se estructure bajo el mecanismo de fiducia, el interesado firmará con el desarrollador un contrato de promesa de compraventa y efectuará el pago de la separación o las sumas de dinero estipuladas directamente al desarrollador del proyecto.
Pagos y financiamiento: a partir de la firma del contrato de vinculación, adhesión o de la promesa de compraventa, el comprador deberá realizar los pagos correspondientes al precio del inmueble según los plazos acordados. Dependiendo del proyecto, es posible que se ofrezcan opciones de financiamiento para la primera cuota, sea con un pago de contado o con un plan de financiamiento como lo puedes hacer con diferentes proyectos.
Firma de la escritura pública de compraventa: en los casos en los que el proyecto trabaje a través del mecanismo de fiducia, al alcanzar el punto de equilibrio, el comprador firmará un contrato de promesa de compraventa y después la escritura pública de compraventa en la fecha de entrega del inmueble. En caso de que sea sin fiducia, después de la firma de la promesa y para la fecha de entrega del inmueble, el comprador firmará la escritura pública de compraventa con el desarrollador. En este documento se establecen las condiciones de condiciones de la transacción, incluyendo el precio, plazos de pago, características del inmueble, entre otros aspectos relevantes.
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¿Hay riesgos cuando se compra en preventa inmobiliaria?
Desafortunadamente, si. Como cualquier tipo de inversión, esta tiene sus propios riesgos. Estas situaciones son muy poco comunes, pero es importante que cuentes toda la información posible antes de tomar una decisión.
Retrasos en la construcción: existe el riesgo de que el proyecto sufra retrasos en su construcción, lo cual puede resultar en un período prolongado de espera antes de recibir la propiedad. Estos retrasos pueden estar fuera del control del desarrollador, como demoras en los permisos o dificultades en la ejecución del proyecto.
Cambios en el diseño o las especificaciones: durante el proceso de construcción, es posible que se realicen cambios en el diseño o las especificaciones de la vivienda.
Riesgo financiero: existe el riesgo de que el desarrollador inmobiliario encuentre dificultades financieras o legales durante el desarrollo del proyecto. Para evitar esto, es importante investigar la reputación y solidez financiera del desarrollador antes de comprometerse con la preventa.
Variaciones en el precio final: aunque la preventa ofrece precios preferenciales, es posible que existan cláusulas en el contrato que permitan ajustes en el precio final. Estos ajustes pueden deberse a cambios en los costos de construcción, impuestos u otros factores.
Incumplimiento del desarrollador: existe un riesgo potencial de que la desarrolladora incumpla con las obligaciones establecidas en el contrato de compraventa. Es fundamental investigar la reputación y el historial del desarrollador antes de comprometerse con la preventa.
Cambios en las condiciones del entorno: el entorno donde se ubica el proyecto inmobiliario puede cambiar con el tiempo. Esto incluye modificaciones en la infraestructura cercana, regulaciones urbanísticas o cambios en la zona. Estos cambios pueden afectar la calidad de vida o la plusvalía, tanto de forma positiva como negativa.
*Este artículo fue creado con ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para producir texto similar al humano, y perfeccionado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA.
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