¿SE AVECINA UNA BURBUJA EN EL SEGMENTO DE SUITES VIS Y RENTAS CORTAS?
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate)
OPEN HOUSE COLOMBIA. El crecimiento urbano de Pereira ha estado marcado por una expansión acelerada en zonas de valorización proyectada como Cerritos, una subregión de gran atractivo para el desarrollo inmobiliario en el Eje Cafetero. Sin embargo, la reciente proliferación de proyectos residenciales tipo suites, particularmente dentro del régimen de Vivienda de Interés Social (VIS) y unidades dirigidas al modelo de rentas cortas, ha generado inquietudes respecto a una posible sobreoferta estructural con riesgo de desacople entre la oferta construida y la demanda efectiva.
Desde la lógica del urbanismo planificado, el fenómeno de Cerritos responde a una planificación orientada a capitalizar la renta del suelo periférico mediante el desarrollo de enclaves residenciales en condominio, en detrimento de una integración metropolitana real. Esta urbanización de baja densidad, muchas veces desconectada de equipamientos urbanos y sistemas de transporte público eficientes, ha impulsado una dinámica especulativa sobre el suelo que hoy comienza a tensionarse por señales de desaceleración en la absorción de inventario.
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Ocupación hotelera nacional trayectoria descendente
En este contexto, la irrupción masiva de proyectos que incluyen suites VIS ha distorsionado parcialmente el objetivo social de este tipo de vivienda, al canalizar buena parte de su comercialización hacia inversionistas interesados en rentas de corta estancia. Esto implica una conversión funcional de las unidades VIS, que si bien pueden cumplir formalmente con los requisitos normativos, terminan desplazando su vocación habitacional para convertirse en microactivos de inversión, operados bajo modelos tipo Airbnb.
Esta tendencia coincide con una advertencia reciente del sector hotelero en Colombia. Según cifras publicadas por la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco), la ocupación hotelera nacional ha mostrado una trayectoria descendente durante los últimos dos años. Para el primer semestre de 2024, la ocupación promedio cayó al 50,9%, una reducción significativa en comparación con el 55,6% registrado en el mismo periodo de 2023. Esta contracción es especialmente visible en ciudades intermedias y destinos emergentes como Pereira, donde la oferta de hospedaje informal compite de manera desigual con la hotelería reglada, profundizando la crisis del sector.
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Cerritos no cuenta con un portfolio de amenidades ancladas
Si bien en el corto plazo los modelos de rentas cortas continúan captando interés de inversores minoristas, el exceso de unidades ofertadas en plataformas digitales está erosionando la rentabilidad neta por ocupación, especialmente en zonas de baja densidad turística estructural. Cerritos, pese a su atractivo paisajístico, no cuenta con un portafolio robusto de amenidades ancladas ni flujos turísticos constantes que justifiquen una alta concentración de unidades para renta transitoria.
Las autoridades municipales, curadurías y organismos de planeación deben asumir un rol más proactivo en la evaluación de licencias, delimitación de usos del suelo y control de la destinación de las unidades VIS.
Este desbalance entre expectativa de retorno y demanda efectiva pone en evidencia el riesgo de una incipiente burbuja en el segmento. Desde la teoría económica urbana, una burbuja inmobiliaria se configura cuando los precios de los activos inmobiliarios se alejan persistentemente de sus valores fundamentales, impulsados por comportamientos especulativos y sobre-apalancamiento. La continuidad en la construcción de suites sin una correlación directa con la absorción mensual, sumada a la tendencia bajista en ocupación hotelera y al debilitamiento del consumo turístico, pueden ser indicadores tempranos de dicha sobrevaloración.
En este sentido, las autoridades municipales, curadurías y organismos de planeación deben asumir un rol más proactivo en la evaluación de licencias, delimitación de usos del suelo y control de la destinación de las unidades VIS. A su vez, el inversionista informado deberá realizar análisis de mercado más rigurosos, privilegiando ubicaciones con demanda estructural sostenida y evitando modelos de rentabilidad cuya viabilidad dependa exclusivamente del flujo turístico o del arbitraje regulatorio.
Conclusión
El fenómeno actual en Cerritos – Pereira evidencia una transición crítica del ciclo inmobiliario local. Sin mecanismos de regulación adecuados y sin una visión de desarrollo urbano sostenible, el exceso de oferta, especialmente en nichos como suites VIS para renta corta, podría desembocar en una corrección abrupta de precios y pérdida de capital. La madurez del mercado dependerá, en buena parte, de la capacidad institucional y privada para leer a tiempo estas señales de alerta.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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