EL TIEMPO EN LA VENTA DE VIVIENDA NUEVA, ALCANZA MÁXIMOS HISTÓRICOS!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate)
OPEN HOUSE COLOMBIA. Hoy el mercado de vivienda nueva en Colombia registra el mayor tiempo de venta observado en las dos últimas décadas, con más de 40 meses para agotar una etapa VIS y más de 50 meses en No VIS. Estas cifras se consolidan tras un periodo de fuertes caídas en las ventas entre 2022 y 2024, influenciado por condiciones económicas complejas y decisiones de política pública que afectaron especialmente a la vivienda social.
Sin embargo, los datos más recientes sobre proyectos lanzados en el último año evidencian un aumento en la velocidad de comercialización durante los primeros meses, lo que sugiere una demanda más activa frente a la nueva oferta. El comportamiento mixto del mercado configura un escenario en el que convergen inventarios elevados, desistimientos crecientes, ventas acumuladas rezagadas y un renovado dinamismo comercial en etapas tempranas.
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Tres años de condiciones adversas afectaron la comercialización!
Entre 2022 y 2025 el sector de vivienda enfrentó aumentos en la inflación, mayores tasas de interés hipotecarias y un crecimiento económico limitado, especialmente durante 2023, factores que redujeron la capacidad de compra de los hogares y afectaron los procesos de financiación de los proyectos inmobiliarios.
De acuerdo con información recopilada por la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), además de estas condiciones macroeconómicas, “se sumaron decisiones en materia de política de vivienda que terminaron impactando negativamente en mayor medida a la vivienda social (VIS)”
La caída fue más pronunciada en VIS, pues este segmento depende en mayor medida de subsidios, tasas preferenciales y estabilidad macroeconómica para sostener su demanda.
Esta combinación llevó a una disminución sostenida de las ventas. El impacto fue particularmente visible en la diferencia entre el punto más alto y el mínimo reciente del mercado. En mayo de 2022, el acumulado de ventas de los últimos doce meses alcanzó 262.000 unidades; en febrero de 2024 esa cifra se redujo a 143.000, equivalente a una contracción del 45 %
La caída fue más pronunciada en VIS, pues este segmento depende en mayor medida de subsidios, tasas preferenciales y estabilidad macroeconómica para sostener su demanda.
A pesar de ello, desde mediados de 2024 el mercado comenzó un proceso de recuperación gradual. Aunque las ventas continúan un 36 % por debajo del máximo de 2022, la tendencia reciente muestra un comportamiento menos contractivo, lo que permite observar mejoras puntuales en algunos indicadores, especialmente en la comercialización inicial de las etapas recién lanzadas.
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Tiempo de venta alcanza máximos históricos!
La desaceleración acumulada tuvo efectos directos sobre el tiempo que tarda una etapa en venderse completamente. Entre 2010 y 2015, una etapa VIS requería cerca de 17 meses para su comercialización total. Entre 2018 y 2022 ese promedio ascendió a 24 meses. Desde 2023 el comportamiento cambió drásticamente: la cifra avanzó hasta 41 meses en septiembre de 2025, lo que implica un aumento de 17 meses en menos de tres años.
En No VIS, la tendencia se ha comportado de manera diferente en términos temporales, pero lleva más tiempo en niveles elevados. Entre 2011 y 2014 el promedio era de 28 meses. Posteriormente aumentó de manera continua hasta 2021 y desde entonces se ha mantenido en torno a 52 meses, nivel que se conserva en los registros más recientes
De acuerdo con el análisis, una de las causas principales del incremento en estos tiempos es la acumulación del inventario terminado. En el segmento No VIS, este inventario creció 218 % entre 2014 y 2019, pasando del 4 % al 10 % de la oferta total tras la caída de los precios del petróleo, lo que alteró la capacidad de absorción del mercado y prolongó la vida comercial de los proyectos
Un comportamiento similar se observa actualmente en la VIS. Desde 2023, el inventario terminado por vender acumula un aumento del 289 %, pasando del 1 % al 6 % de la oferta total. Paralelamente, “desde 2023 los desistimientos VIS se duplicaron”, lo que implica que las unidades deben revenderse varias veces, incrementando el tiempo necesario para agotar una etapa por completo.
La combinación de inventarios crecientes, ventas acumuladas a niveles bajos y desistimientos generó un rezago adicional en la comercialización total.
La combinación de inventarios crecientes, ventas acumuladas a niveles bajos y desistimientos generó un rezago adicional en la comercialización total, lo que explica la ampliación de los tiempos incluso en un escenario donde la velocidad de venta inicial muestra señales de reactivación.
Nuevos proyectos muestran mayor tracción comercial en los primeros meses
Pese al aumento acumulado en los tiempos totales de venta, los proyectos lanzados recientemente muestran un mejor comportamiento. La información analizada indica que, en VIS, “hace un año, un proyecto solía acumular en promedio el 33 % vendido al tercer mes de lanzamiento; hoy ese porcentaje subió a 38 %, 5 puntos porcentuales más”, menciona el gremio.
Aunque este nivel se encuentra por debajo del promedio histórico de 2018 a 2022, el avance revela un mayor interés de los hogares por la nueva oferta disponible.
En No VIS, la mejora es aún más marcada. El porcentaje vendido al tercer mes aumentó siete puntos porcentuales frente al año anterior, alcanzando 32 %. La velocidad de comercialización al mes tres es incluso superior al promedio registrado entre 2018 y 2022, lo que sugiere un comportamiento más activo de la demanda dispuesta a adquirir unidades en etapas tempranas
Las cifras recientes también reflejan que la velocidad de venta en los primeros meses se beneficia de una menor concentración de inventario en estas etapas iniciales, lo que permite que la nueva oferta logre avances más significativos aun cuando el inventario total del mercado se mantiene en niveles altos.
Según el documento, “lograr una mayor velocidad comercial en la nueva oferta puesta al mercado es fundamental para incrementar los volúmenes de ventas de viviendas y, con ello, ampliar la base de proyectos con condiciones para iniciar obras”
Esto implica que el comportamiento observado en los primeros meses de lanzamiento puede ser determinante para la recuperación del sector, incluso si los tiempos totales de venta continúan influenciados por las unidades terminadas y los desistimientos.
Desistimientos y acumulación de inventario!
Así mismo, la duplicación de los desistimientos en VIS desde 2023 constituye uno de los factores que más ha contribuido al aumento de los tiempos acumulados de venta. Cada desistimiento implica que una unidad ya vendida regrese a la oferta, lo que obliga al proyecto a reiniciar el proceso de comercialización de esa vivienda. Cuando este comportamiento se extiende en el tiempo, genera ciclos repetitivos de reventa que amplían los meses necesarios para cerrar completamente una etapa.
La acumulación de inventario terminado tiene efectos similares. En VIS, el incremento del 289 % en estas unidades desde 2023 elevó su participación hasta el 6 % del total de la oferta
Datos que construyen- 10nov2025. Esta situación representa un cambio significativo respecto a años anteriores, en los que el inventario terminado se mantenía en niveles históricamente bajos. El aumento implica que una parte creciente del mercado debe absorber unidades ya construidas, mientras que los nuevos lanzamientos se comercializan a un ritmo diferente.
En No VIS, el incremento del inventario terminado ocurrió entre 2014 y 2019 y aún hoy influye en la velocidad de venta total. La oferta acumulada en este segmento, particularmente tras la caída del precio del petróleo, aumentó de manera sostenida hasta representar el 10 % del inventario total, modificando el equilibrio entre oferta y absorción comercial en el segmento de mayor valor.
Perspectivas cierre 2025 y proyecciones 2026!
Los datos recientes llevan a plantear un cierre de 2025 con crecimiento en ventas de vivienda nueva de dos dígitos, según Camacol. La condición principal para que ese escenario se concrete es que la velocidad de comercialización inicial mantenga la tendencia observada durante los últimos meses. La continuidad de este comportamiento permitirá mayor número de proyectos con condiciones para iniciar obra y reducir progresivamente el inventario terminado.
De acuerdo con la información presentada, un escenario favorable para 2026 dependerá de la consolidación de “condiciones macroeconómicas más estables y del fortalecimiento de los instrumentos de política de vivienda, en particular para el segmento VIS”
En ese contexto, la evolución de subsidios, tasas hipotecarias y confianza de los hogares será determinante.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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