CERRITOS: TRANSFORMACIÓN TERRITORIAL, CONSTRASTES SOCIOESPACIALES!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate)
OPEN HOUSE COLOMBIA.
Apreciados lectores,
El sector de Cerritos, ubicado en la zona occidental de Pereira, se ha convertido en la última década en un nodo de transformación urbana e inmobiliaria de alta densidad estratégica. Con una mezcla de ruralidad residual, crecimiento especulativo, enclaves de alto standing y ausencia de una planificación vial efectiva, Cerritos es un caso de estudio representativo del modelo de expansión periférica en ciudades intermedias de América Latina.
Este territorio, no solo concentra el interés del capital privado y desarrolladores nacionales, sino que además, expone contradicciones profundas entre lujo y marginalidad, modernidad e informalidad, movilidad restringida y crecimiento desbordado.
Desde una óptica de urbanismo crítico y análisis del mercado inmobiliario, este análisis explora las dinámicas contemporáneas que están moldeando el perfil de Cerritos: desde su configuración como zona de inversión segura para el segmento premium del mercado, hasta los proyectos fallidos que se han convertido en verdaderos «lunares urbanos». Abordaré también la configuración simbólica y funcional de Malabar como enclave de élite, el fenómeno de hibridación socioespacial, y los problemas crecientes de movilidad derivados de un sistema vial que no ha acompañado la expansión territorial.
Cerritos, territorio de expansión inmobiliaria
El desarrollo reciente de Cerritos no puede ser entendido sin considerar su valor geoestratégico. Localizado a pocos minutos del centro de Pereira, sobre la vía nacional que conecta con Cartago, y con accesibilidad directa al Aeropuerto Internacional Matecaña y a otros puntos referentes, este territorio ha sido incorporado progresivamente a la lógica de expansión de la línea urbana. La conversión de suelos rurales a suelos urbanizables, habilitada por instrumentos flexibles del P.O.T., y la alta demanda de vivienda campestre, ha convertido a Cerritos en un corredor metropolitano de alto rendimiento.
Los primeros desarrollos se dieron como urbanizaciones de baja densidad, dirigidas a familias de ingresos medios-altos que buscaban calidad ambiental y seguridad. Sin embargo, en los últimos años el perfil del inversionista ha mutado. El segmento ultra-prime ha desplazado al cliente tradicional, y los capitales provenientes de Bogotá, Cali, Medellín, Miami o Panamá, hoy marcan el ritmo del suelo urbano. Cerritos ya no es simplemente una periferia: es una plataforma de acumulación y capitalización inmobiliaria, que opera bajo lógicas globalizadas.
Grandes firmas promotoras han proyectado allí más de 60 desarrollos inmobiliarios en diferentes segmentos, con una tendencia marcada hacia la vivienda campestre en condominios cerrados, edificaciones de aparta-suites y proyectos hoteleros.
Malabar: el enclave de lujo residencial
Dentro de este corredor de expansión, Malabar representa el nodo más paradigmático de este nuevo orden espacial. Concebido como un clúster residencial de élite, su estructura morfológica responde al modelo de ciudad cerrada (gated communities), con lotes campestres que superan los 2.000 m², arquitectura bioclimática personalizada, paisajismo nativo y equipamientos premium. Con proyectos insignia como: Hacienda Malabar, Malabar Lakes o Reserva Malabar, esta zona concentra parte del 1% más rico del Eje Cafetero, incluyendo figuras del empresariado cafetero, políticos regionales y capital extranjero.
Desde el punto de vista del urbanismo contemporáneo, Malabar no es un barrio: es un enclave. Su sistema de seguridad interna, autosuficiencia vial, gestión privada de residuos, fuentes de energía solar, y ausencia de conectividad con el espacio público tradicional, lo convierten en una entidad autónoma. Malabar rompe el principio de continuidad urbana y materializa la fragmentación funcional: vivir allí es vivir fuera de Pereira, pero beneficiándose de todos sus flujos urbanos. Es un territorio simbólico y económico fuera del alcance de la mayoría.
Desde la teoría de la fragmentación urbana, Malabar representa un enclave socioespacial de exclusión funcional. En lugar de integrarse al tejido urbano mayor, se comporta como una célula autónoma, que se beneficia del entorno natural y de las externalidades urbanas sin compartir las cargas públicas del desarrollo.
Proyectos estancados: el “lado B”
Pese a la narrativa triunfalista de Cerritos como polo de inversión segura, el territorio también exhibe los síntomas de una sobreproducción inmobiliaria mal planificada. Durante el auge 2018–2022, numerosos proyectos fueron aprobados sin estudios técnicos serios sobre absorción de mercado, capacidad vial o sostenibilidad ambiental. Estos desarrollos –en su mayoría de vocación campestre y hospedaje, dirigidos a un público premium– no lograron alcanzar los niveles esperados de preventas y hoy están paralizados o semi-ocupados.
Algunos de estos fracasos se deben a errores estructurales:
1* Subestimación del tiempo de maduración del mercado local, lo que generó una oferta que superó la demanda real.
2* Deficiencias en conectividad e infraestructura, que los hacían poco viables para quienes deben desplazarse cotidianamente a la ciudad.
3* Problemas legales o incumplimientos normativos, que provocaron desconfianza del inversionista informado.
Estos “lunares urbanos” –estructuras en obra negra, lotes abandonados o urbanismos a medio ejecutar– representan un pasivo simbólico y funcional. No sólo, afectan la imagen del sector, sino que interfieren con el desarrollo orgánico del tejido urbano y elevan los riesgos de desvalorización en los entornos aledaños.
Inversión segura: proyectos con respaldo y solidez
Aun así, Cerritos también alberga ejemplos de planeación responsable, estructuración financiera sólida y visión de largo plazo. Proyectos como Cerros de Malabar, Reserva Campestre de Galicia o La Pradera de Cerritos se destacan por haber cumplido con rigurosos procesos de licenciamiento, incorporación de reservas naturales, implementación de servicios urbanos integrales y estrategias de comercialización segmentadas.
Las razones de su éxito incluyen:
1* Respaldo de constructoras bien calificadas con trayectoria, que generan confianza en el comprador institucional.
2* Planes parciales coherentes con el P.O.T., que garantizan compatibilidad de usos y continuidad vial.
3* Uso de esquemas fiduciarios y sistemas de preventa progresiva, que minimizan el riesgo financiero.
4* Equipamientos integrados (zonas verdes, espacios colectivos, ciclorrutas), que aportan valor de uso, no sólo de cambio.
Estos desarrollos no solo han logrado vender sus unidades de manera eficiente, sino que además, han creado comunidad, calidad de vida y plusvalía sostenida. Son, en suma, el tipo de urbanismo que debería replicarse si se desea un Cerritos funcional y equilibrado.
Hibridación y contrastes multiculturales
Uno de los fenómenos más complejos de Cerritos es la cercanía extrema entre zonas de altísimo valor y asentamientos de población vulnerable. A pocos metros de los condominios cerrados se ubican comunidades rurales tradicionales, poblaciones desplazadas, viviendas informales y pequeños centros poblados sin cobertura completa de servicios básicos. Esta coexistencia espacial entre clases tan dispares, genera tensiones latentes y produce una hibridación forzada del territorio.
Desde una lectura crítica del urbanismo, esta proximidad revela:
1* Inequidades en el acceso a la ciudad formal, donde los más pobres viven al margen del derecho urbano.
2* Procesos de gentrificación encubierta, que terminan desplazando lentamente a las comunidades originarias.
3* Desigualdad en las políticas públicas, que priorizan infraestructura para los desarrollos de alto valor, pero no para la población históricamente residente.
Este modelo fragmentado es insostenible: un territorio no puede desarrollarse sanamente si una parte de su población es invisibilizada. La inclusión territorial, la participación comunitaria y la inversión en equipamiento público deben ser una prioridad si se desea evitar la reproducción de un Cerritos socialmente fracturado.
Saturación vial y déficit de infraestructura de movilidad
El crecimiento explosivo de Cerritos ha sido acompañado por una infraestructura vial completamente insuficiente. La movilidad en Cerritos se ha convertido en un cuello de botella estructural para el desarrollo sostenible del sector. La vía principal Pereira–Cerritos–Cartago, con solo dos carriles por sentido, opera por encima de su capacidad desde hace al menos cinco años -urge un carril adicional-. La congestión en horas pico, la falta de transporte público eficiente y la nula conectividad con redes de movilidad no motorizada (ciclorrutas, andenes continuos) han convertido la movilidad, en una barrera estructural para el desarrollo sostenible del territorio.
Algunos de los síntomas más críticos:
1* Tiempo de desplazamiento creciente, especialmente entre semana en las horas de ingreso laboral.
2* Alta motorización per cápita, debido a la ausencia de modos alternativos de transporte.
3* Inexistencia de soluciones de transporte masivo o intermodal, como buses eléctricos, trenes ligeros o sistemas de bicicletas públicas.
4* Falta de jerarquización vial y de conectores secundarios: no existen anillos viales ni troncales articuladoras que descongestionen el eje principal.
Desde la teoría de la infraestructura adaptativa, Cerritos necesita urgentemente, un rediseño vial de tipo metropolitano. Esto incluye vías de descongestión, planificación de nodos de intermodalidad y la inclusión del sector en los sistemas de movilidad integrados del área metropolitana. Sin esto, la valorización alcanzada por sus proyectos terminará asfixiada por la incapacidad física del territorio de absorber el flujo generado.
Cerritos entre la oportunidad territorial y el riesgo de fractura urbana
El caso de Cerritos en Pereira, ilustra con claridad el dilema contemporáneo del desarrollo urbano acelerado: una territorialidad que se transforma velozmente bajo el impulso de la inversión privada, pero sin los anclajes normativos, sociales y de infraestructura pública que garanticen sostenibilidad a largo plazo.
Por un lado, Cerritos ofrece una narrativa de éxito basada en la valorización del suelo, la consolidación de enclaves premium como Malabar, y la atracción de capital nacional e internacional que ha dinamizado el mercado inmobiliario del Eje Cafetero. Desde esta perspectiva, es un ejemplo de urbanismo de alto estándar que ha sabido capitalizar las ventajas de localización, paisaje y baja densidad.
Por otro lado, el territorio también revela las fisuras de un modelo de urbanización extensiva y excluyente: proyectos fallidos que deterioran la imagen urbana, una movilidad colapsada por falta de planificación vial, y una hibridación social que opera más como frontera de tensión que como oportunidad de integración.
La convivencia entre lujo y marginalidad, progreso y abandono, pone a prueba la capacidad del sistema de gobernanza urbano de Pereira para construir un modelo más equitativo y resiliente.
Cordial saludo,
CEO OPEN HOUSE Colombia
Móvil +57 310 630 2935
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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