VIS VS VIP: CLAVES DEL MERCADO INMOBILIARIO Y ESTRATEGIAS PARA IDENTIFICAR PROYECTOS!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. En el ecosistema del real estate en Colombia, las categorías de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP) constituyen instrumentos regulatorios fundamentales para dinamizar el acceso a vivienda propia sin alejarse del segmento de ingresos bajos y medios. Su definición y topes de precio están indexados al Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV), lo cual impacta directamente la estructuración financiera de proyectos y la demanda potencial.
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Definiciones y segmentación de producto!
Según lo detallado por el Ministerio de Vivienda, las VIS son aquellas que no superan los 150 salarios mínimos que pasó de COP 213.525.000 en 2025 a COP 262.635.750 en 2026. Esta suele estar destinada para grupos familiares que tengan ingresos inferiores a los cuatro salarios mínimos.
Por su parte, las VIP Viviendas de Interés Prioritario (VIP) tienen un valor máximo permitido es de hasta 90 salarios mínimos, que pasó de cerca de COP 128 millones a COP 157.581.450 en 2026. Y suele ser preferencial para las familias que tienen ingresos inferiores a dos salarios mínimos.
Aunque los desarrolladores pueden ofertar a valores por debajo de estos umbrales, es práctica común estructurar contratos atados al límite máximo definido por la norma, ajustando el precio según la fecha de entrega del producto.
Cambios normativos y su impacto en valoración!
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha propuesto ajustes regulatorios para limitar el tope de las VIS a 135 SMMLV, lo cual busca insertar mayor predictibilidad en los precios finales y mitigar las variables macroeconómicas que afectan la cadena de valor de la construcción. Sin embargo, este tipo de reforma ha encontrado resistencia por parte del sector constructor, que argumenta que complica la planificación financiera de proyectos con ciclos de ejecución de entre 24 y 48 meses.
A los constructores no les gustó la medida porque dicen que desconoce las lógicas bajo las cuales se estructuran y financian los proyectos de este tipo, al obligar a fijar el precio definitivo en pesos desde etapas tempranas del negocio.
Para la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), se trata de introducir un control de precios en un mercado que opera con ciclos largos (de entre 2 y 4 años).
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Estrategias para encontrar proyectos!
En un mercado en evolución, identificar oportunidades requiere una due diligence inmobiliaria rigurosa:
- Portales especializados de bienes raíces: plataformas como FincaRaíz o similares reportan inventario actualizado de VIS y VIP.
- Cajas de compensación y asociaciones de vivienda: muchas ofrecen listados de proyectos y esquemas de subsidios vinculados.
- Constructoras con trayectoria en el segmento social: su portafolio y reputación son indicadores de calidad de ejecución y valorización.
Adicionalmente, integrar el análisis de localización, densidad urbana, potencial de valorización y estructuras de financiamiento permite maximizar la toma de decisiones informada, especialmente si se combinan subsidios con créditos hipotecarios competitivos.
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*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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