VIVIENDA VIP: LA OPCIÓN MÁS ECONÓMICA, PERO CADA VEZ MÁS DIFÍCIL DE CONSTRUIR!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. Apenas 9 de cada 100 viviendas vendidas en Colombia corresponden al segmento VIP (de interés prioritario). Detrás de esa baja participación aparece una paradoja: la vivienda que, por definición, debería ser una de las más extendidas para atender a los hogares de menores ingresos se ha vuelto también una de las más complicadas de sacar adelante.
El término “VIP” suele evocar privilegio: el producto premium, el espacio reservado, el trato preferencial. Sin embargo, esas tres letras también pueden significar el extremo opuesto: Vivienda de Interés Prioritario, la franja más baja de la vivienda social formal en Colombia y, por ende, dirigida a los hogares de más bajos ingresos. Puede decirse que ambas acepciones de “VIP” remiten, a su manera, a very important person.
La VIP, cabe resaltar, es una de las soluciones más necesarias en un país con alto déficit habitacional y fuertes barreras de acceso a la vivienda propia. De ahí que su precio no pueda superar por ley los 90 salarios mínimos, equivalentes a cerca de COP 157 millones en 2026.
Pese a ello, la vivienda VIP pesa poco dentro del mercado colombiano. Apenas 9 de cada 100 viviendas vendidas en Colombia corresponden a este segmento y, del lado de la construcción, sus iniciaciones cayeron 27,2 % en el año móvil entre febrero de 2025 y enero de 2026, según cifras de Coordenada Urbana, el sistema de información de Camacol (el gremio de los constructores).
Expertos y voces del sector coinciden en que la ausencia de un subsidio nacional amplio que ayude a empujar la demanda (como lo hizo durante años Mi Casa Ya), junto con el alto costo del suelo y la mayor rentabilidad que ofrecen otros segmentos a los constructores, ha ido estrechando la vivienda de interés prioritario en Colombia, hasta dejarla lejos de la escala que el país necesitaría.
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Las cifras de la VIP
En el año móvil entre febrero de 2025 y enero de 2026, se vendieron 16.360 unidades de vivienda VIP, lo que representa un 9,4 % del mercado total de vivienda (un universo de 173.956 unidades), según Coordenada Urbana.
Dentro de la vivienda de interés social, el peso de la VIP fue de apenas 13,9 %. Dicho de otro modo: de cada 100 viviendas de interés social, unas 14 correspondieron a vivienda de interés prioritario.
Y el panorama no mejora cuando se mira su dinámica comercial. Mientras que las ventas totales de la vivienda en Colombia crecieron un 12,2 % entre febrero de 2025 y enero de 2026, las ventas de VIP cayeron 15,4 %, siendo el único segmento en negativo.
Del lado de la construcción, el resultado es todavía más diciente: las iniciaciones de proyectos VIP bajaron 27,2 %, hasta 13.481 unidades en el mismo período.
En contraste, la oferta disponible (es decir, el inventario de unidades) aumentó 18,8 %, hasta 16.956 unidades, como lo evidencian datos de Coordenada Urbana.
¿Por qué no se ven tantos proyectos VIP?
“No se ven proyectos VIP porque realmente los cierres financieros no están dando”. Así resume Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo OIKOS, uno de los nudos del segmento.
Díaz explica que la reducción de subsidios y las tasas de interés actuales hicieron que la ecuación dejara de cerrar tanto para el desarrollador (constructores) como para el comprador. Y mientras esas condiciones no cambien, advierte, la oferta seguirá apretada.
En ese diagnóstico pesa también el vacío que dejó el fin de un subsidio nacional masivo para nuevos compradores como el que operó durante años con Mi Casa Ya.
Sin ese empujón a la demanda, y con un crédito hipotecario todavía costoso (la tasa promedio ponderada actual está en 12,85 % E.A., según la Superfinanciera), la VIP perdió una de las pocas herramientas que ayudaban a acercar el cierre financiero de los hogares.
Alejandro Forero, consultor de la firma de investigación La Galería Inmobiliaria, coincide en que el problema va más allá de algo pasajero. A su juicio, la oferta VIP se ha venido cayendo porque no hay incentivos suficientes para producirla y porque, sin subsidios para el comprador, estos proyectos pierden viabilidad.
En ese escenario, agrega, muchos constructores terminan mirando otros productos inmobiliarios o generando VIP solo cuando la norma los obliga (algo que veremos más adelante).
A eso se suma una cuestión recurrente al hablar de vivienda: el costo del suelo. El presidente del Grupo OIKOS sostiene que el lote es el factor que más pesa en la ecuación de la VIP: cuando el proyecto no puede pagar tierra bien ubicada, termina desplazándose hacia suelos complejos en topografía, transporte, servicios públicos o seguridad.
El riesgo, entonces, es que la vivienda pensada para los hogares con menos margen económico acabe levantándose en los lugares que ofrecen peores condiciones de ciudad.
Sebastián Tovar Toro, profesor de la Facultad de Diseño de la universidad Católica de Colombia, resume la encrucijada de la VIP en términos más estructurales:
“La menor presencia de vivienda VIP frente a la vivienda VIS responde principalmente a una tensión estructural entre el límite de precio y las dinámicas reales del mercado urbano. Mientras el valor máximo de la vivienda VIP se mantiene acotado, variables como el precio del suelo urbano, los costos de urbanización, los materiales de construcción y los tiempos de licenciamiento han tenido incrementos significativos en los últimos años”, explica el docente.
En ciudades como Bogotá, donde el suelo urbanizable bien localizado es cada vez más escaso, la viabilidad de estos proyectos termina dependiendo de economías de escala y de tierra relativamente barata, precisa Tovar. Eso ayuda a explicar por qué la vivienda VIP se ha desarrollado históricamente en zonas de expansión urbana o en grandes urbanizaciones planificadas, más como episodios puntuales que como una presencia habitual del mercado.
La VIP por obligación
En Colombia existen normas urbanísticas que, en determinados municipios y desarrollos, obligan a reservar suelo para vivienda de interés prioritario. La regla quedó recogida en la Ley 1537 de 2012 y en el Decreto 1077 de 2015, que fijó porcentajes mínimos sobre el área útil residencial para ciertos proyectos; entre ellos, una referencia de 20 % para VIP. Esto no significa que se obligue a un constructor a levantar un número fijo de viviendas VIP, pero sí a apartar parte del suelo para que esa oferta exista.
Así las cosas, una parte de la VIP no surge solo porque el mercado la encuentre atractiva, sino porque la norma le abre espacio en la selva de cemento.
Pero ni siquiera ese empuje ha bastado para convertirla en una apuesta decidida para los constructores.
Julián Fernando Villa, docente universitario y experto en arquitectura, sostiene que la VIP no puede depender únicamente de la voluntad del mercado, porque en un negocio donde otros segmentos ofrecen más utilidad, el rezago de esta franja termina siendo previsible.
¿Para quién alcanza hoy una VIP?
Las tensiones de la VIP no se quedan del lado de la oferta. También aparecen cuando se mira desde las finanzas del hogar. Cabe recordar que, en 2025, unos 3,3 millones de trabajadores en Colombia ganaban un salario mínimo y cerca de 10 millones recibían incluso menos que ese ingreso.
Tomando como referencia una vivienda al tope legal de unos COP 157 millones en 2026, un hogar que gane exactamente un salario mínimo y pudiera destinar el 100 % de su ingreso a pagarla necesitaría cerca de 7,5 años para cubrir su valor, un escenario evidentemente irrealista.
Llevada a un terreno un poco más realista, la cuenta tampoco es amable. Si ese mismo hogar destinara 30 % de su ingreso al ahorro (como suelen recomendar las reglas básicas de educación financiera) reunir solo una cuota inicial de unos COP 47 millones tomaría más de 7 años.
Después vendría el crédito por el 70 % restante, con cuotas mensuales cercanas a COP 1,2 millones durante unos 20 años, tomando como referencia una tasa hipotecaria de 12,85 % efectivo anual y suponiendo, además, que el hogar cumple con las exigencias del sistema financiero para acceder a un préstamo de esa magnitud.
La ecuación puede aliviarse si el hogar accede a un subsidio de caja de compensación. Ese apoyo, según el nivel de ingresos, puede ser de 20 o 30 salarios mínimos (COP 35 millones o COP 52,5 millones, respectivamente). Pero ese beneficio tampoco está al alcance de todos.
En Colombia, más de la mitad de quienes trabajan lo hacen en condiciones de informalidad (55,7 %, según el último dato de 2025 publicado por el DANE), por lo que muchos no cuentan con prestaciones como afiliación a una caja de compensación.
Así las cosas, lo “prioritario” de este segmento no significa que esté realmente al alcance de quienes, en teoría, deberían poder comprarlo, incluso con un precio tope.
La discusión que abrió Minvivienda
Más allá de sus tensiones estructurales, la vivienda de interés social volvió a instalarse en la conversación pública porque el Ministerio de Vivienda publicó un nuevo borrador de decreto sobre la forma en que deben fijarse e informarse los precios de la VIS y la VIP.
El punto central de la propuesta es que el valor de estas viviendas debe quedar claro en pesos desde el momento en que el comprador se vincula al negocio (cuando firma la promesa de compraventa), y no seguir atado a una variable futura como el salario mínimo. Hoy, solo uno de cada cuatro proyectos informa precios en pesos, según estimaciones del Gobierno.
Felipe Jiménez Ángel, consultor en temas urbanos y exsecretario de Gobierno de Bogotá, resume que en el borrador de decreto el Gobierno establece topes de 135 salarios mínimos para la VIS y de 90 para la VIP (esta última sin cambios frente a su tope actual), pero lo esencial está en que se quiere “desindexar” el precio de estas viviendas del salario mínimo, de modo que un aumento fuerte de esta prestación (como ocurrió en 2025) no termine elevando automáticamente el valor de la vivienda.
Si bien la intención del Ejecutivo apunta a dar más certeza al comprador, para Jiménez esto abre otra tensión.
Si un proyecto VIS o VIP puede tardar cuatro o cinco años entre la venta y la entrega, en ese lapso suben la mano de obra, los materiales, el acero y otros costos de construcción. Bajo la lógica del borrador, advierte el exsecretario de Gobierno de Bogotá, ese mayor costo tendría que ser absorbido por la constructora, porque ya no podría trasladarse al hogar en el precio final.
A juicio de Jiménez, eso abre un riesgo para la oferta. Algunos proyectos que hoy podrían desarrollarse como VIS o VIP podrían dejar de hacerlo, sobre todo en ciudades grandes, donde el valor del suelo es mucho más alto y el margen para absorber sobrecostos es menor.
La consecuencia podría ser una reducción de proyectos en las grandes ciudades, un desplazamiento de la oferta hacia ciudades intermedias y una mayor inclinación del mercado hacia vivienda no VIS.
Por su parte, Sebastián Tovar, de la Universidad Católica de Colombia, coincide en que mantener un precio máximo para la VIS y la VIP sigue siendo necesario para preservar su carácter social.
Pero también advierte que indexar el valor al salario mínimo introduce volatilidad: cada incremento fuerte del mínimo altera el precio final de una vivienda dirigida, justamente, a hogares que ganan uno o dos salarios mínimos. Desde su perspectiva, sí debería fijarse un tope, que se actualice cada año, pero que no dependa directamente de esa variable.
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¿Qué tendría que cambiar?
Las salidas, por supuesto, no son simples. Para Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo OIKOS, la ecuación actual de la VIP no da con los precios, subsidios y tasas que hoy enfrenta el mercado. Por eso plantea que, si se quiere volverla viable, habría que revisar el esquema completo: no solo el valor del producto, sino también el apoyo a la demanda, con subsidios al precio y a la tasa de interés que permitan cerrar financieramente tanto al comprador como al desarrollador.
Por su parte, Julián Fernando Villa pone el foco en otro punto: una vivienda pensada para hogares de bajos ingresos no puede depender únicamente de que el mercado quiera producirla ni de que el comprador llegue con capacidad de ahorro.
Ahí caben fórmulas más flexibles, como esquemas sin cuota inicial o mecanismos en los que familias que hoy ya pagan arriendo o incluso pagos informales por habitar un lote puedan convertir ese gasto en una ruta de acceso a vivienda. La idea, dice Villa, no es simplemente regalar viviendas, sino construir modelos de pago y reinversión social más realistas para hogares que sí tienen con qué pagar algo, pero no bajo las exigencias tradicionales del mercado.
Mientras no cambie esa ecuación, la del suelo caro, los subsidios debilitados, el crédito costoso y una rentabilidad que empuja a los constructores hacia otros segmentos, la VIP seguirá lejos de la escala que el país necesitaría. No sorprende, entonces, que incluso la vivienda más barata del mercado formal termine acomodándose con mayor facilidad a hogares de ingresos medios que a los segmentos a los que por definición va dirigida.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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