LA CRISIS DE LA CONFIANZA INMOBILIARIA EN COLOMBIA: QUIÉN LA CALIFICA?
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
Durante décadas, el mercado inmobiliario colombiano se edificó sobre un activo intangible pero fundamental: la confianza. El comprador confiaba en la trayectoria del constructor, en la presencia de una fiduciaria, en la publicidad comercial y en las promesas de venta exhibidas en salas de negocios cuidadosamente diseñadas para transmitir seguridad y prosperidad.
Sin embargo, los acontecimientos de los últimos años han puesto en evidencia una realidad incómoda: la confianza por sí sola ya no es suficiente.
Retrasos indefinidos en las entregas, proyectos paralizados, incumplimientos contractuales, crisis financieras de desarrolladores, controversias sobre el manejo de recursos y miles de compradores enfrentando incertidumbre sobre el destino de sus inversiones, han generado una erosión progresiva de la credibilidad del sector.
La pregunta ya no es si existen riesgos en el mercado inmobiliario… La verdadera pregunta es por qué los compradores siguen tomando decisiones de inversión multimillonarias sin contar con herramientas independientes que les permitan evaluar esos riesgos de manera objetiva?
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Más allá de la licencia y la sala de ventas!
Uno de los mayores errores del mercado ha sido asumir que la existencia de una licencia de construcción, una fiducia inmobiliaria o una exitosa estrategia comercial se constituyen en garantistas suficientes sobre la viabilidad de un proyecto. No lo son!!!
Una licencia urbanística acredita el cumplimiento de requisitos normativos específicos. La fiducia mercantil establece un esquema jurídico para la administración de bienes y recursos destinados a una finalidad determinada. Ninguna de estas figuras constituye, por sí misma, una certificación integral sobre la salud financiera, comercial, técnica o jurídica de un proyecto inmobiliario.
La realidad demuestra que un proyecto puede cumplir formalmente con todos los requisitos iniciales y aun así enfrentar dificultades estructurales que afecten su ejecución.
Por ello, limitar el análisis de una inversión inmobiliaria a la publicidad, al punto de equilibrio comercial o a la existencia de una fiduciaria constituye una visión cada vez más insuficiente para un mercado que se ha vuelto significativamente más complejo.
El comprador enfrenta una asimetría de información!
Mientras los desarrolladores cuentan con equipos jurídicos, financieros, urbanísticos y comerciales especializados, el comprador promedio suele tomar decisiones con información fragmentada.
Con frecuencia conoce el precio, la ubicación y las características del inmueble, pero desconoce aspectos fundamentales como:
- La solidez financiera del desarrollador.
- El historial de cumplimiento de proyectos anteriores.
- Los riesgos asociados a la ejecución.
- La dependencia de determinadas condiciones comerciales.
- La estructura de gobernanza del proyecto.
- Los riesgos jurídicos o urbanísticos potenciales.
Esta asimetría de información genera un escenario profundamente desequilibrado que termina trasladando buena parte del riesgo al adquirente.
Una responsabilidad compartida frente a la confianza del mercado!
La construcción de confianza no puede recaer exclusivamente sobre el comprador.
Constructores, fiduciarias, comercializadores e intermediarios participan activamente en la estructuración, promoción y ejecución de los proyectos inmobiliarios. Cada uno asume deberes específicos derivados de sus funciones y responsabilidades profesionales. La fiducia inmobiliaria, por ejemplo, se fundamenta precisamente en la confianza depositada en un administrador profesional sometido a vigilancia y regulación especializada.
Por esta razón, la discusión moderna no debe limitarse a determinar quién responde cuando un proyecto fracasa. La verdadera discusión consiste en establecer qué mecanismos existen para identificar oportunamente los riesgos antes de que el daño ocurra.
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Colombia necesita indicadores independientes de confianza inmobiliaria!
Los mercados financieros evolucionaron cuando aparecieron sistemas de evaluación y calificación que permitieron medir riesgos de forma estandarizada.
El sector inmobiliario colombiano enfrenta hoy una necesidad similar!!!
La pregunta no es si un proyecto tiene una atractiva estrategia comercial. La pregunta es si posee condiciones objetivas de viabilidad técnica, financiera, jurídica y comercial que permitan reducir la incertidumbre de compradores e inversionistas???
La confianza ya no puede depender exclusivamente de la reputación percibida o de campañas publicitarias exitosas.
En un entorno donde los riesgos son cada vez más sofisticados y las inversiones comprometidas cada vez más significativas, el mercado necesita avanzar hacia una nueva etapa de transparencia, análisis y evaluación independiente.
Porque cuando una familia compromete los ahorros de toda una vida en un proyecto inmobiliario, la confianza no debería ser una promesa. Debería ser una variable medible!
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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