BD BACATÁ: EL MEGAPROYECTO MÁS AMBICIOSO DE BOGOTÁ EN UN LÍO JURÍDICO MONUMENTAL!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
Ahora Acción Fiduciaria apelará el fallo de primera instancia que le ordenó devolver más de $950 millones a un inversionista del componente comercial del BD Bacatá, decisión que reabre la discusión sobre las responsabilidades derivadas de uno de los mayores proyectos inmobiliarios de Bogotá.
Esta determinación fue comunicada durante una audiencia por la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera. Al momento de pronunciarse, la fiduciaria aseguró que todavía no conocía la sentencia escrita y que presentaría los recursos legales después de ser notificada.
La providencia aún no está en firme. La obligación de reintegrar los recursos solamente podría hacerse exigible cuando termine la etapa de recursos y el fallo quede ejecutoriado. La segunda instancia tendrá la posibilidad de confirmar, modificar o revocar la decisión inicial.
La suma reconocida, incluida su actualización monetaria, supera los $950 millones. Si la decisión queda en firme, el pago deberá efectuarse dentro de los 15 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia.
Acción Fiduciaria sostiene que el proceso es “estrictamente individual y particular” y que sus efectos no se extienden automáticamente a los demás compradores o aportantes. Aunque el fallo podría servir como referencia, cada reclamación dependerá de contratos, pruebas y obligaciones diferentes.
Consulte aquí: VENDA SUS PROYECTOS MÁS RÁPIDO CON OPEN HOUSE ADS
BD Bacatá nació como un proyecto financiado mediante Fidis
El BD Bacatá fue concebido como un proyecto de renovación urbana y uso mixto en el centro de Bogotá. Su diseño contemplaba dos torres con vivienda, oficinas, comercio y servicios hoteleros, llamadas a integrar uno de los complejos inmobiliarios más representativos del país.
Parte de su financiación se estructuró mediante derechos fiduciarios denominados ‘Fidis’. Miles de inversionistas aportaron recursos a patrimonios autónomos relacionados con distintos componentes del proyecto, esperando obtener rendimientos cuando comenzaran a operar los apartamentos, locales comerciales y espacios destinados a hotelería.
Estos derechos no necesariamente representaban la adquisición directa de una propiedad determinada. Correspondían a participaciones en un negocio administrado mediante una fiducia y sometido a las condiciones contractuales de cada componente, una diferencia central en las reclamaciones posteriores de los inversionistas.
Con el avance del proyecto aparecieron retrasos, incrementos de costos y dificultades de liquidez. Aunque la torre norte logró progresar y entrar parcialmente en funcionamiento, varias zonas de la torre sur quedaron inconclusas y los resultados económicos esperados por numerosos aportantes no se materializaron.
Retrasos y liquidación marcaron la crisis del BD Bacatá
BD Promotores Colombia, sociedad responsable de la promoción original, fue admitida a un proceso de reorganización empresarial el 16 de abril de 2018. La medida buscaba atender las dificultades financieras mientras el desarrollo del complejo afrontaba problemas para completar sus diferentes componentes.
La situación se deterioró y, en febrero de 2021, la Superintendencia de Sociedades ordenó la liquidación judicial de la promotora. La entidad señaló como causas su iliquidez, las pérdidas recurrentes y los incumplimientos en gastos de administración y obligaciones de carácter laboral.
La liquidación de la promotora no afectó directamente los patrimonios autónomos empleados para desarrollar los componentes del BD Bacatá, según aclaró entonces la Superintendencia de Sociedades. Tampoco eliminó los derechos de los inversionistas vinculados a las distintas estructuras fiduciarias del proyecto.
Esa separación jurídica permitió que Acción Fiduciaria continuara administrando los activos del fideicomiso. La compañía ha sostenido que no actuaba como constructora ni promotora, pues sus funciones consistían en gestionar recursos y activos, mantenerlos separados, rendir cuentas y buscar alternativas de preservación.
Sin embargo, los retrasos y la falta de resultados dieron paso a diferentes procesos judiciales. Algunos inversionistas cuestionaron la administración del negocio, mientras la fiduciaria atribuyó parte de los incumplimientos a otros participantes vinculados con la promoción, construcción y ejecución del complejo inmobiliario.
Consulte aquí: DEJE DE PERSEGUIR CLIENTES, OPEN HOUSE ADS IA VENDE MÁS RÁPIDO SUS PROYECTOS
El fallo por $950 millones y la reactivación del proyecto!
La controversia más reciente comenzó con una acción de protección al consumidor financiero presentada por un inversionista del componente comercial. En este proceso, la Superfinanciera actuó como juez para resolver un conflicto contractual y no como autoridad administrativa encargada de imponer una sanción.
El caso examinó los deberes profesionales de Acción Fiduciaria, la evaluación de la viabilidad económica y la gestión de los riesgos. Jhon Morales, abogado del inversionista, cuestionó la entrega de recursos a una sociedad fideicomitente que no habría acreditado suficiente experiencia.
Morales también sostuvo que se recaudó cerca del 90 % del valor de las inversiones sin comprobar que la construcción avanzara en una proporción equivalente. Acción Fiduciaria controvertirá esas conclusiones durante la segunda instancia y esperará la publicación formal de la sentencia.
La empresa afirma que otros procesos relacionados con el fideicomiso terminaron con decisiones firmes que la exoneraron. Según su versión, diferentes despachos concluyeron que cumplió los contratos y que los incumplimientos reclamados correspondían a otros actores participantes del proyecto.
Mientras continúan los litigios, algunas áreas del BD Bacatá avanzan en su recuperación. La torre norte residencial está terminada y, de acuerdo con la fiduciaria, más del 98 % se encuentra escriturada y habitada. El centro comercial también opera con establecimientos abiertos.
La torre sur, entre tanto, está siendo reactivada con la participación de Total Co bajo el proyecto Bogotá Tower 2862. Ese avance no cierra las controversias heredadas: el nuevo fallo deberá superar la apelación y, por ahora, solamente resuelve una reclamación individual.
*Este artículo fue creado por la Sala de Observación y Análisis de OPEN HOUSE COLOMBIA, perfeccionado con inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
OPEN HOUSE COLOMBIA: inteligencia y confianza para el ecosistema inmobiliario (mercados, inversión, territorio, indicadores.
