COLOMBIA: EPICENTRO MUNDIAL DE LAS ESTAFAS INMOBILIARIAS!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate)
OPEN HOUSE COLOMBIA.
Apreciados lectores,
Según datos consolidados de fuentes globales que listan los países con el mayor número de estafas inmobiliarias, se conoce que Colombia (Bogotá, Cali, Medellín y el Eje Cafetero) presenta las más altas incidencias, seguido de México (Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey), Brasil, Indonesia, Venezuela y Sudáfrica.
El mercado inmobiliario colombiano enfrenta un deterioro estructural derivado de las estafas en proyectos sobre planos. Ya hace parte de nuestra cotidianidad las denuncias constantes en medios locales, regionales y nacionales sobre este fenómeno que vulnera el derecho constitucional a la vivienda digna (art. 51 de la Constitución Política), y desprotege al comprador, debilita la confianza en el sector y genera una concentración empresarial que amenaza la libre competencia. Ante la fragilidad del sistema, resulta indispensable articular la normatividad nacional con estándares internacionales de calificación de riesgo, como los otorgados por Fitch Ratings, para restablecer la seguridad jurídica y la credibilidad del mercado.
Un historial de fraudes con respaldo normativo insuficiente!
Durante las últimas décadas, los fraudes inmobiliarios han adoptado modalidades recurrentes: constructoras que venden sin licencias urbanísticas, proyectos que incumplen entregas o que desaparecen tras recaudar millonarias preventas.
El artículo 51 de la Constitución garantiza el acceso a una vivienda digna, pero la práctica ha evidenciado que dicho derecho se ve erosionado por la ausencia de un sistema de protección robusto. Aunque la Ley 675 de 2001, en su artículo 37, obliga a contar con reglamentos de propiedad horizontal y licencias urbanísticas antes de la venta, muchos compradores no verifican el cumplimiento.
El resultado: familias que pierden su patrimonio en preventas fraudulentas, configurando no solo un incumplimiento contractual, sino una violación de derechos colectivos amparados en la Ley 472 de 1998.
Impacto directo en el comprador!
Las afectaciones se pueden clasificar en tres niveles:
1. Patrimonial: pérdida de las sumas entregadas como cuota inicial o abonos sucesivos, sin restitución efectiva.
2. Jurídico: litigios largos y costosos ante la jurisdicción civil, pese a que el Código de Comercio (art. 868) obliga al cumplimiento de lo pactado en contratos bilaterales.
3. Consumidor: violación del artículo 32 de la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), que sanciona la publicidad engañosa cuando las promesas de entrega o diseño no corresponden con la realidad.
Consecuencias para el sector y el mercado!
El debilitamiento de la confianza en la preventa afecta especialmente a las constructoras medianas, que dependen de esta figura como fuente de apalancamiento financiero.
El Decreto 1077 de 2015, que compila la normativa de licenciamiento urbanístico, establece requisitos estrictos, pero la práctica demuestra un incumplimiento masivo. Esta falta de observancia ha derivado en un mercado concentrado: mientras las firmas más grandes capitalizan la desconfianza ofreciendo mayor reputación, los actores pequeños son desplazados. La consecuencia es una tendencia hacia un monopolio encubierto, contrario al principio de libre competencia garantizado por el artículo 333 de la Constitución Política.
Branding urbano y riesgo reputacional!
En términos de marketing inmobiliario, cada escándalo afecta el branding urbano de las ciudades. Inversionistas extranjeros analizan no solo rentabilidades, sino riesgos reputacionales. Así, los fraudes inmobiliarios convierten a ciertas ciudades en mercados “tóxicos”, menos atractivos frente a plazas más seguras como Dubái, Panamá, EE.UU., etc.
El rol del derecho inmobiliario y la exigencia de calificación Fitch Rating!
El marco jurídico prevé herramientas que deberían blindar al comprador, pero su eficacia es limitada:
1. Fideicomisos de preventas (Ley 1328 de 2009): garantizan que los recursos sean administrados por fiduciarias vigiladas por la Superintendencia Financiera.
2. Licencias urbanísticas (arts. 2.2.6.1.1.1 y ss. del Decreto 1077 de 2015): requisito habilitante antes de iniciar ventas.
3. Publicidad responsable (art. 23, Ley 1480 de 2011): obliga a que todo anuncio sea verificable y ajustado a la realidad del proyecto.
El problema no es normativo, sino de falta de supervisión y cultura de verificación. En este vacío surge la necesidad de implementar calificaciones de riesgo inmobiliario. Fitch Ratings ya evalúa emisores y constructoras en Colombia; exigir que cada proyecto sobre planos cuente con una calificación visible permitiría al comprador medir la solvencia financiera y capacidad de ejecución, otorgando seguridad jurídica al mercado.
Recomendaciones para compradores!
1. Verificar la licencia urbanística ante la Curaduría correspondiente.
2. Exigir que los pagos se realicen exclusivamente a través de un fideicomiso de preventas administrado por una entidad vigilada.
3. Consultar el certificado de existencia y representación legal de la constructora en la Cámara de Comercio.
4. Revisar antecedentes en la Superintendencia de Sociedades y en procesos judiciales.
5. No invertir en proyectos sin calificación Fitch Rating o equivalente.
Exigencias para las constructoras y el sector!
1. Publicación obligatoria de estados financieros auditados y accesibles a los compradores.
2. Inclusión de calificaciones de riesgo internacionales como requisito para preventas.
3. Incorporación de esquemas fiduciarios obligatorios en toda venta sobre planos.
4. Estricto cumplimiento del artículo 32 de la Ley 1480/2011 en materia de publicidad, evitando renders y promesas que induzcan a error.
Desde mi opinión!
La estafa inmobiliaria en Colombia constituye una violación al derecho a la vivienda digna, a la libre competencia y a la seguridad jurídica. El marco normativo existe, pero su aplicación es débil. Blindar al comprador no es solo una obligación legal, sino una urgencia ética y financiera. Cada proyecto inmobiliario debe contar con una calificación Fitch Rating, visible y exigible, que garantice solvencia y ejecución. Sin este paso, el mercado seguirá desangrándose entre fraudes, impunidad y monopolios encubiertos, poniendo en riesgo no solo a las familias, sino a la credibilidad del Real Estate colombiano en el mundo.
Debo destacar a la Constructora Arquitectura y Concreto y sus proyectos con calificación Fitch Ratings, y a la firma Dumed Abogados y Consultores especializados en derecho inmobiliario que están desmantelando y poniendo en cintura a los responsables de estas malas prácticas inmobiliarias. Felicitaciones!
Lo digo yo y la Inteligencia Artificial!
CEO OPEN HOUSE Colombia
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