LA VENTA DE LOTES INFORMALES EN PEREIRA ES PREOCUPANTE!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate)
OPEN HOUSE COLOMBIA. Durante 2023 y 2024, Fincaraiz encontró que Pereira tuvo una recuperación en su desarrollo inmobiliario, especialmente en el segmento de vivienda campestre. Este tipo de propiedad, junto con los apartamentos campestres y los lotes sin desarrollar, lidera la demanda en la capital risaraldense. El fenómeno ha sido impulsado, sobre todo, por inversionistas del interior del país y colombianos en el exterior, atraídos por el clima, la ubicación estratégica y la promesa de calidad de vida, cuyo pico más alto de ventas se dio durante la pandemia.
“Ahora la oferta ha empezado a crecer con edificios en zonas como Cerritos. Las personas han comenzado a migrar hacia ese concepto, principalmente por razones de mantenimiento. Explicó Andrés Ramírez, KAM Senior de Constructoras del Eje Cafetero para Fincaraiz.
Los precios varían según el tipo de vivienda: apartamentos campestres nuevos pueden costar desde 500 millones de pesos, mientras que casas campestres de lujo pueden alcanzar los 4.000 o 5.000 millones y hasta más. Las zonas con mayor demanda actualmente son Cerritos, Pinares, Circunvalar y Álamos.
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Vocación campestre
Así lo confirmó Víctor Baza, gerente de Camacol Risaralda, al señalar que, aunque la vivienda No VIS y el segmento campestre han mostrado un buen desempeño, se evidencia una tendencia a la baja en comparación con los picos alcanzados entre 2020 y 2022. “Nuestro territorio tiene una vocación hacia la vivienda campestre. Además de eso, hay inversionistas y personas que deciden optar por este segmento de vivienda”, afirmó.
Común y proindiviso
Sin embargo, más allá de la gran expansión que se ha dado en esta zona occidental, uno de los temas que más preocupa al gremio es el crecimiento de la informalidad en la venta de lotes rurales mediante la figura de común y proindiviso. Este mecanismo, utilizado por desarrolladores informales y algunos propietarios de tierra, permite fraccionar terrenos en dimensiones inferiores a las establecidas por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), sin generar fichas catastrales individuales ni cumplir con las normativas vigentes.
“Esta informalidad tiene un impacto ambiental fuerte, especialmente en los vertimientos y en el consumo de agua, que ni el municipio ni la empresa prestadora del servicio han logrado controlar”, advirtió Baza. Además, explicó que esta práctica se popularizó hacia 2018-2019 como respuesta al alto costo y a las restricciones del suelo reglamentado por el POT. “Si hay una demanda creciente por vivienda campestre, la oferta debe ajustarse conforme se regule el mercado del suelo de vivienda”, agregó.
Regular lo existente
Julián Buitrago Arango, secretario de Planeación de Pereira, también advirtió sobre los riesgos de la expansión urbana irregular. Según el funcionario, “cuando se dio el POT del 2016, una gran cantidad de suelo que estaba proyectado para expansión urbana se devolvió a rural, y con eso, surgieron restricciones más fuertes. Pasamos de permitir una vivienda por cada 10.000 m² a exigir 40.000 m² por unidad. Ante esta situación, muchos propietarios empezaron a hacer figuras para poder continuar con sus planes de hacer este tipo de condominios y proyectos”.
Uno de los principales problemas es el abuso de la figura de donación. Buitrago explicó que compradores de buena fe están adquiriendo terrenos rurales creyendo que podrán legalizarlos fácilmente, sin saber que muchos de estos lotes no están habilitados para vivienda. “Vamos a emitir una circular muy fuerte sobre el tema de donaciones, porque se está usando de forma indebida, y los compradores están siendo engañados”, aseguró.
El fenómeno no se concentra únicamente en sectores tradicionalmente atractivos como Cerritos o Galicia. También se ha observado un auge en Condina y Combia, donde incluso ya hay problemas serios de abastecimiento de agua. “Para los corregimientos el servicio de agua se presta a través de acueductos veredales, pero cuando la demanda desborda la oferta, y con fenómenos como El Niño, lo que empieza a verse es un problema crítico”, indicó.
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Proindiviso
El proindiviso es una situación de copropiedad donde la propiedad de un bien no está dividida materialmente entre los copropietarios, permitiéndoles a todos poseer y disfrutar del bien completo, aunque cada uno tiene un porcentaje de propiedad.
Ideas clave
- En un proindiviso dos o más personas son dueñas de una misma propiedad sin que haya partes exclusivas asignadas a cada uno.
- En Colombia, los derechos y obligaciones de los copropietarios están regulados por el Código Civil y otras normativas específicas dependiendo del tipo de bien.
- Los copropietarios pueden utilizar la propiedad de manera conjunta, pero deben respetar los derechos de los demás y no pueden alterar la esencia del bien.
- La administración del bien común debe ser consensuada o decidida en asamblea de copropietarios, especialmente para actos que excedan la mera conservación del bien.
- Cada copropietario tiene derecho a vender o hipotecar su parte en el proindiviso, pero los otros tienen derecho de preferencia para adquirirla.
- En caso de disolución del proindiviso, si no hay acuerdo entre los copropietarios, se procederá a una partición judicial para dividir el bien.
¿Qué es un proindiviso en Colombia?
El proindiviso es un término jurídico que se refiere a la situación en la que dos o más personas son copropietarios de un bien, pero sin que este bien esté físicamente dividido entre ellos.
En Colombia, este concepto es especialmente relevante en el contexto de la propiedad inmobiliaria, aunque también puede aplicarse a otros tipos de bienes.
Características del proindiviso
- Indivisión. El bien pertenece a más de una persona, y no está dividido en partes que correspondan exclusivamente a cada copropietario.
- Derecho de cada copropietario. Cada copropietario tiene derecho a una parte alícuota del bien, es decir, una fracción ideal que representa su participación en la totalidad del bien.
- Gestión del bien. Todos los copropietarios deben acordar cómo se usa o administra el bien. En caso de desacuerdo, pueden requerir la intervención de un juez para resolver el conflicto.
Cada uno de los partícipes de una cosa que se poseía proindiviso, se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo el tiempo que duró la indivisión.
Podrá, pues, añadir este tiempo al de su posesión exclusiva y las enajenaciones que haya hecho por sí solo de la cosa común, y los derechos reales con que la haya gravado, subsistirán sobre dicha parte si hubiere sido comprendida en la enajenación o gravamen.
Derechos y obligaciones en el proindiviso
Los copropietarios en un estado de proindiviso tienen derechos y obligaciones específicos:
- Derecho de uso: cada copropietario puede usar el bien común, siempre y cuando no interfiera con los derechos de los otros copropietarios.
- Derecho a beneficios: si el bien genera ingresos (como renta de un inmueble), estos deben ser distribuidos entre los copropietarios según su parte alícuota.
- Obligación de contribuir a los gastos: cada copropietario debe contribuir a los gastos de conservación y administración del bien, proporcionalmente a su cuota.
¿Cómo disolver un proindiviso en Colombia?
Para resolver la situación de proindiviso existen varios modos posibles:
- División material del bien. Si el bien lo permite, puede ser dividido físicamente entre los copropietarios.
- Venta del bien y división de los ingresos. Si no se llega a un acuerdo sobre la división, o si la división física no es práctica, los copropietarios pueden optar por vender el bien y dividir los ingresos obtenidos.
- Adjudicación a uno de los copropietarios. Uno de los copropietarios puede comprar la parte de los otros, o puede ser adjudicado el bien completo si compensa económicamente a los demás.
Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aún sin el consentimiento de las otras. Artículo 1868 del Código Civil de Colombia
Es importante que los procesos de división o venta del bien en estado de proindiviso se manejen con cuidado, idealmente bajo la supervisión de un abogado. Esto asegura que los derechos de todos los copropietarios sean respetados y que se cumpla con la legislación colombiana aplicable.
Conclusión
El proindiviso es una figura común en el derecho de propiedad en Colombia, permitiendo a varias personas compartir la propiedad de un bien sin una división física.
Sin embargo, esta forma de propiedad puede presentar desafíos, especialmente cuando se trata de la gestión y uso del bien. Resolver el estado de proindiviso de manera equitativa y legal es crucial para mantener relaciones armoniosas entre copropietarios y para la correcta administración de los bienes compartidos.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para producir texto similar al humano.
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