CARGADORES ELÉCTRICOS: EL NUEVO DESAFÍO DEL REAL ESTATE EN COLOMBIA!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
La expansión de los vehículos eléctricos está transformando las necesidades de la vivienda, los edificios corporativos y los proyectos de uso mixto en Colombia. La infraestructura de recarga deja de ser un accesorio tecnológico para convertirse en una variable de diseño, gestión inmobiliaria y competitividad comercial. Con la nueva regulación de 2026 y los retos de la propiedad horizontal, constructoras, administradores e inversionistas tienen una tarea inaplazable: anticiparse a una movilidad que también exige transformar los inmuebles.
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La movilidad eléctrica comienza en el parqueadero!
Durante años, la comercialización inmobiliaria se ha concentrado en variables como ubicación, precio por metro cuadrado, seguridad, zonas sociales, eficiencia energética y calidad de los acabados. Sin embargo, la transición hacia vehículos eléctricos incorpora una nueva pregunta en la decisión de compra: ¿el inmueble está preparado para cargar un automóvil de manera segura, eficiente y económicamente viable?
La respuesta puede marcar diferencias entre un proyecto que responde a las necesidades actuales y otro que tendrá que asumir costosas adecuaciones en el futuro.
En Colombia, la instalación de cargadores residenciales ya plantea desafíos relacionados con la capacidad eléctrica disponible, las protecciones de los circuitos, la medición individual del consumo, las condiciones de los parqueaderos y la administración de las zonas comunes. El asunto es especialmente relevante en edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Como explica Banco Finandina en su guía sobre instalación de cargadores residenciales, publicada el 2 de octubre de 2026, la evaluación de la acometida eléctrica, el tablero, los conductores y las protecciones debe preceder a la instalación. Una conexión improvisada puede generar sobrecargas, daños y riesgos para la edificación.
La conclusión para el sector inmobiliario es clara: la movilidad eléctrica no solo cambia el vehículo que llega a casa; también obliga a revisar la infraestructura que lo recibe.
Resolución 337 de 2026: una nueva exigencia para el desarrollo inmobiliario!
Uno de los cambios normativos relevantes es la Resolución 337 del 9 de junio de 2026, expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y vigente desde el 16 de junio de ese año.
La disposición establece lineamientos técnicos mínimos para que determinados edificios residenciales, comerciales y de uso mixto cuenten con infraestructura eléctrica que facilite la futura instalación de sistemas de carga o repostaje de vehículos eléctricos.
Su aplicación no es universal ni automática para todas las edificaciones. Depende del ámbito territorial, la modalidad de licencia, las características del proyecto y los umbrales de exigencia previstos en la resolución. También contempla la exclusión de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP), de acuerdo con las disposiciones aplicables.
La norma prevé que los municipios y distritos comprendidos en su ámbito adopten lineamientos específicos y que la exigencia se determine considerando la presencia de vehículos eléctricos registrados en cada jurisdicción. Asimismo, contempla excepciones relacionadas con los parqueaderos privados y las características de las licencias urbanísticas.
Para los desarrolladores, esto implica incorporar la infraestructura de soporte desde la etapa de diseño, en lugar de intentar resolverla cuando el edificio ya está terminado. La planificación debe contemplar canalizaciones, recorridos eléctricos, capacidad disponible y proximidad a los parqueaderos, según las condiciones técnicas y normativas aplicables.
La diferencia estratégica está entre construir para instalar un cargador y construir para que la instalación futura sea viable.
La resolución puede consultarse en el portal oficial del Ministerio de Vivienda.
¿Se puede instalar un cargador en un conjunto residencial?
Sí, pero las condiciones dependen del tipo de parqueadero, de la infraestructura que se intervenga y del régimen jurídico aplicable.
En su concepto jurídico del 27 de abril de 2026, el Ministerio de Vivienda señaló que la instalación de puntos de carga en propiedad horizontal debe armonizarse con la Ley 675 de 2001, la seguridad de la copropiedad y la capacidad de la infraestructura eléctrica. También indicó que pueden exigirse estudios técnicos, diseños profesionales, verificaciones del cumplimiento del Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) y revisión de las pólizas de seguro.
El Ministerio había precisado, en un concepto anterior del 1 de julio de 2025, que la asamblea general de copropietarios es competente para autorizar o negar estaciones de carga en bienes comunes, de acuerdo con las mayorías y procedimientos legales. El consejo de administración no puede sustituir por sí solo esa competencia.
No obstante, es importante evitar una generalización: no toda instalación privada está sometida exactamente al mismo procedimiento de autorización. La Resolución 337 de 2026 contempla un tratamiento específico para determinados proyectos comprendidos en su ámbito: cuando el punto se instala en un parqueadero privado individual, mediante la acometida correspondiente y sin afectar ni modificar áreas comunes, basta la comunicación previa a la copropiedad, además del cumplimiento de las condiciones técnicas y de seguridad exigibles.
Esta disposición no significa que cualquier residente de cualquier edificio existente pueda instalar libremente un cargador. Primero debe determinarse si el proyecto está cobijado por la resolución y si concurren las condiciones previstas. Las edificaciones preexistentes, las intervenciones en bienes comunes y los casos no comprendidos en ese supuesto requieren un análisis particular.
Por eso, antes de comprar el equipo o contratar la obra, el propietario debe presentar una solicitud o comunicación formal, según corresponda, acompañada de la información técnica necesaria. La administración debe evaluar el caso con asesoría competente, sin convertir el procedimiento en una prohibición arbitraria ni asumir que todas las solicitudes son jurídicamente idénticas.
Seguridad eléctrica: una inversión que no admite improvisaciones!
Un cargador para vehículos eléctricos no debe tratarse como un electrodoméstico convencional. Su funcionamiento puede exigir una carga sostenida durante varias horas, lo que obliga a comprobar que la instalación soporte la demanda adicional.
Antes de ejecutar el proyecto, es recomendable verificar:
- Capacidad eléctrica: disponibilidad de potencia, acometida, tablero y demanda simultánea de otros equipos.
- Diseño y protecciones: circuitos, conductores, puesta a tierra y protecciones eléctricas apropiadas para el equipo y la instalación.
- Cumplimiento técnico: aplicación del RETIE y de las demás normas técnicas pertinentes, incluida la NTC 2050 en los aspectos que correspondan.
- Medición y facturación: identificación del consumo atribuible al usuario para evitar subsidios involuntarios entre copropietarios.
- Instalación profesional: ejecución, pruebas y documentación por personal competente y conforme a las exigencias aplicables.
También debe evaluarse si conviene una conexión de menor potencia o un sistema de carga de mayor capacidad. Una solución de 110 o 120 voltios puede resultar suficiente en ciertos usos, pero generalmente requiere más tiempo que una instalación de 220 o 240 voltios. La autonomía, el tamaño de la batería, la potencia admitida por el vehículo y los hábitos de desplazamiento determinan la solución apropiada.
No existe una potencia ideal para todos los usuarios ni un tiempo de carga universal. Las cifras comerciales deben contrastarse con las especificaciones del automóvil, del cargador y de la instalación disponible.
¿Quién paga la infraestructura?
En una instalación privada, los costos del equipo, la adecuación eléctrica, la operación, el mantenimiento y el consumo deben asignarse de manera clara al usuario que corresponda, conforme al régimen aplicable y a las condiciones aprobadas.
Cuando se plantea una infraestructura compartida, el análisis es distinto: deben definirse la inversión inicial, el modelo de acceso, la distribución de los gastos, la medición del consumo, las responsabilidades de mantenimiento y las reglas de uso.
Para las administraciones de propiedad horizontal, la mejor decisión no siempre consiste en autorizar instalaciones aisladas a medida que llegan nuevas solicitudes. En algunos edificios puede resultar más eficiente estudiar una solución escalable que permita incorporar cargadores progresivamente, siempre que los estudios técnicos, las condiciones económicas y las decisiones de la copropiedad lo justifiquen.
El reto es evitar dos extremos: inversiones innecesarias en capacidad que no se utilizará o adecuaciones fragmentadas que terminen costando más y generando conflictos entre residentes.
La infraestructura de recarga como atributo inmobiliario!
Para las constructoras, promotoras y comercializadoras, la infraestructura de recarga puede convertirse en un elemento diferenciador, particularmente en proyectos dirigidos a compradores que valoran tecnología, sostenibilidad y preparación para futuras necesidades de movilidad.
Sin embargo, conviene distinguir tres conceptos:
- Previsión de infraestructura: canalizaciones y soportes que facilitan una instalación posterior.
- Preinstalación: adecuaciones que dejan parte del sistema preparado, aunque todavía se requieran equipos o trabajos adicionales.
- Cargador operativo: equipo instalado, conectado, probado y habilitado para su utilización.
No son equivalentes. Un proyecto que anuncia parqueaderos preparados para vehículos eléctricos debe explicar con precisión qué incluye la entrega, qué potencia está disponible, cuántos puestos pueden habilitarse y qué costos adicionales asumiría el comprador.
Desde la perspectiva de la inversión, tampoco puede afirmarse que instalar cargadores aumentará automáticamente el precio de venta o la valorización del inmueble. Su efecto dependerá de la demanda local, el perfil de los compradores, el costo de implementación y la calidad de la solución. Lo que sí puede sostenerse es que anticipar necesidades tecnológicas ayuda a reducir barreras futuras y mejora la capacidad de adaptación del activo.
El reto para Colombia: integrar real estate, energía y movilidad!
La transición hacia una movilidad más electrificada exige coordinación entre desarrolladores, operadores de energía, fabricantes de cargadores, administradores, autoridades locales y usuarios.
No basta con multiplicar los puntos de carga. Se necesita infraestructura segura, capacidad eléctrica suficiente, reglas transparentes y modelos económicos sostenibles. También es necesario evaluar cómo se comportará la demanda en horas de mayor consumo y qué soluciones de gestión de carga pueden evitar ampliaciones innecesarias de la capacidad instalada.
La movilidad eléctrica tampoco es automáticamente libre de impactos ambientales: sus beneficios dependen, entre otros factores, de la matriz de generación eléctrica, el ciclo de vida de las baterías y los patrones de uso. Por eso, la sostenibilidad inmobiliaria debe medirse con criterios técnicos y no limitarse a una estrategia publicitaria.
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Los inmuebles del futuro se diseñan desde hoy!
La electrificación del transporte está ampliando la definición de una vivienda o un edificio preparado para el futuro. El parqueadero deja de ser únicamente un espacio de estacionamiento y empieza a formar parte de una infraestructura energética que debe diseñarse, financiarse y administrarse correctamente.
Para el sector inmobiliario colombiano, la oportunidad no consiste simplemente en instalar cargadores como argumento comercial. Consiste en integrar la movilidad eléctrica desde el diseño, cumplir las disposiciones aplicables, proteger la seguridad de los ocupantes y entregar información verificable al comprador.
La pregunta que deberían hacerse hoy las constructoras no es únicamente cuántos parqueaderos tendrá su próximo proyecto, sino cuántos podrán adaptarse de forma segura y eficiente a la movilidad que viene.
En el nuevo real estate, la innovación no se mide por lo que el proyecto promete, sino por la infraestructura que realmente puede ofrecer.
Recomendaciones para alargar la vida útil de las baterías!
Para alargar la vida útil de las celdas de la batería de un vehículo eléctrico, se recomienda aplicar las siguientes prácticas basadas en guías de fabricantes y expertos en movilidad eléctrica:
NIVELES DE CARGA Y DESCARGA:
- Regla del 20% al 80%: Mantén el nivel de carga diario dentro de este rango para evitar el estrés químico del litio.
- Evita el 100% diario: Carga al máximo únicamente cuando vayas a realizar un viaje largo y el vehículo vaya a consumir energía pronto.
- No dejes que se agote por completo: Evita descargas profundas o llegar al 0% de batería con frecuencia.
- Almacenamiento prolongado: Si vas a dejar el coche inactivo por un periodo largo, déjalo con un nivel de carga intermedio (entre el 30% y el 60%), nunca completamente lleno ni vacío.
TIPOS DE CARGA:
- Prioriza la carga lenta: Utiliza la carga doméstica o de corriente alterna (AC) para el día a día.
- Modera la carga rápida: Reserva los cargadores rápidos de corriente directa (DC) para emergencias o viajes en carretera, ya que generan mayor calor y desgaste en las celdas.
CONTROL DE TEMPERATURA Y CONDUCCIÓN:
Usa el modo ECO: Limita el uso innecesario de sistemas de climatización muy potentes cuando no sea necesario.
Evita el calor extremo: Estaciona el vehículo a la sombra o en garajes cubiertos durante los días más calurosos; las altas temperaturas degradan las baterías de litio más rápidamente. Las celdas o punto de estacionamiento en lo posible stands con marquesina o cubierta aislante, además, la instalación de pedestales de nebulización emisores de agua pulverizada y micras de agua para mitigar el piso térmico elevado.
Modera la conducción: Realiza aceleraciones suaves y evita velocidades excesivas constantes que exijan un esfuerzo extremo a las celdas.
*Este artículo fue creado por la Sala de Observación y Análisis de OPEN HOUSE COLOMBIA, perfeccionado con inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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