FIDUCIARIA INMOBILIARIA EN COLOMBIA BAJO ESCRUTINIO!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
Apreciados lectores,
La fiducia inmobiliaria, concebida históricamente como un instrumento de neutralidad patrimonial y de garantía en la estructuración de proyectos de vivienda, atraviesa hoy un punto de inflexión regulatorio. Diversas decisiones recientes de la Superintendencia Financiera de Colombia han puesto en evidencia una tendencia: la progresiva ampliación del estándar de diligencia exigible a las sociedades fiduciarias, hasta aproximarlas a verdaderos coadministradores del negocio inmobiliario. Este desplazamiento funcional redefine la arquitectura de riesgos del esquema fiduciario y reabre el debate sobre los límites de la responsabilidad del fiduciario frente a adquirentes y terceros vinculados.
Ahora bien, el fallo más reciente es la sentencia proferida por la SFC el pasado 2 de febrero de 2026, relacionada con el caso del proyecto Torres del Cielo, en la que condenó a la fiduciaria a pagar más de 8.000 millones de pesos a varios consumidores demandantes que solicitaron una indemnización de perjuicios ante la no entrega de las unidades adquiridas, alegando incumplimientos de la fiduciaria en sus deberes de gestión, información y control.
La fiducia inmobiliaria: de vehículo de canalización patrimonial a engranaje operativo del proyecto
Durante décadas, la fiducia inmobiliaria ha operado como el mecanismo jurídico por excelencia para aislar patrimonios, administrar recursos de preventa y asegurar la destinación específica de los flujos financieros en proyectos constructivos. Su lógica se asentaba en una separación nítida de roles: el promotor desarrollaba, el constructor ejecutaba y el fiduciario administraba conforme a instrucciones.
Sin embargo, la práctica contractual y la evolución jurisprudencial han erosionado esa división clásica. Las decisiones administrativas recientes han evidenciado que, en múltiples esquemas, la fiduciaria no se limita a custodiar y pagar, sino que verifica hitos constructivos, controla condiciones de desembolso, valida cronogramas y, en algunos casos, incide en la continuidad misma del proyecto. En esa medida, el fiduciario deja de ser un mero gestor patrimonial para convertirse en un agente con incidencia material en la ejecución del negocio inmobiliario.
El giro regulatorio: la fiduciaria como “coadministrador de hecho”
La preocupación de la supervisión financiera se centra en un fenómeno observable: la ampliación de facto de las funciones fiduciarias sin una correlativa asunción explícita de responsabilidad. Bajo ciertos esquemas de fiducia de preventas o de administración y pagos, la fiduciaria controla variables críticas del proyecto —especialmente los desembolsos condicionados— que inciden directamente en la viabilidad económica y técnica de la construcción.
Desde la perspectiva regulatoria, ello implica que la fiduciaria ya no puede ampararse en una posición de mera ejecutora de instrucciones si su actuación incide causalmente en la suerte del proyecto. La consecuencia es un endurecimiento del estándar de diligencia: la fiduciaria debe evaluar riesgos del negocio, verificar condiciones de ejecución y adoptar medidas frente a desviaciones relevantes, so pena de comprometer su responsabilidad frente a adherentes y beneficiarios.
Repercusiones en la responsabilidad frente al adquirente de vivienda
El punto neurálgico del debate radica en la protección del consumidor inmobiliario. El adquirente que vincula recursos a un patrimonio autónomo suele percibir la presencia fiduciaria como garantía institucional del proyecto. Cuando la obra fracasa o se retrasa, la pregunta inevitable es si la fiduciaria —que administró los recursos y controló los desembolsos— debe responder por el resultado.
La tendencia supervisora sugiere que la respuesta ya no puede ser categóricamente negativa. Si la fiduciaria ejerció controles sustanciales sobre la ejecución o permitió desembolsos pese a incumplimientos relevantes del promotor, su responsabilidad puede configurarse por culpa en la administración del patrimonio autónomo o por infracción del deber profesional de diligencia reforzada. En otras palabras, la responsabilidad fiduciaria deja de ser puramente instrumental para adquirir connotaciones funcionales respecto del éxito del proyecto.
Tensiones estructurales: autonomía privada vs. función de garantía
Este desplazamiento plantea una tensión estructural del derecho fiduciario colombiano. Por un lado, la fiducia se funda en la autonomía privada y en la delimitación contractual de obligaciones; por otro, el mercado inmobiliario la ha convertido en un mecanismo de confianza pública y de protección del comprador.
La intervención de la supervisión revela que el sistema ya no tolera la dicotomía entre apariencia de garantía y limitación extrema de responsabilidad. Si la fiducia se comercializa como esquema de seguridad para el adquirente, el ordenamiento tiende a exigir que la fiduciaria asuma correlativamente deberes materiales de control y prevención del riesgo del proyecto.
Hacia un nuevo paradigma fiduciario en proyectos inmobiliarios
La evolución descrita apunta a una mutación conceptual: la fiducia inmobiliaria deja de ser solo un contrato de administración patrimonial para aproximarse a una estructura de gobernanza del proyecto. En ese contexto, la fiduciaria se convierte en un actor de equilibrio entre promotor, financiadores y adquirentes, con deberes de vigilancia y reacción frente a desviaciones relevantes.
Ello no significa convertirla en garante universal del éxito constructivo, pero sí reconocer que su posición institucional y funcional le impone un estándar de diligencia superior al del mero mandatario financiero. La supervisión financiera parece encaminarse hacia ese punto de equilibrio: mayor intervención fiduciaria en la prevención del riesgo sin desnaturalizar la esencia del contrato.
Desde mi óptica!
La fiducia inmobiliaria colombiana se encuentra en un tránsito silencioso pero decisivo: de instrumento de segregación patrimonial a mecanismo de control operativo del proyecto. La vigilancia de la Superintendencia Financiera no solo cuestiona prácticas contractuales, sino que redefine el estatuto de responsabilidad del fiduciario en el mercado de vivienda.
El mensaje sistémico es claro: quien participa materialmente en la administración del riesgo constructivo no puede permanecer jurídicamente ajeno a sus consecuencias. La fiduciaria del futuro ya no será solo depositaria de recursos, sino gestora de confianza estructural en el negocio inmobiliario.
Lo digo yo!
