RECONFIGURACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO EN COLOMBIA: MENOS VIS Y MÁS NO VIS!
Por: FERNANDO GIRALDO NARANJO (Marketer & Estratega Real Estate Global)
OPEN HOUSE COLOMBIA. El mercado de bienes raíces en Colombia enfrenta un punto de inflexión estructural que está reconfigurando la asignación de capital, los perfiles de riesgo de los inversionistas y las proyecciones de crecimiento del sector. Factores macroeconómicos como un incremento histórico del salario mínimo para 2026, la eliminación de subsidios clave y una propuesta de modificación normativa para vivienda de interés social (VIS) están generando un reajuste profundo en las estrategias comerciales de las constructoras y los portafolios de inversión inmobiliaria.
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Presión de costos y rentabilidad del segmento VIS!
Durante la última década, la política pública en Colombia orientó de forma efectiva una parte significativa de la oferta hacia la vivienda de interés social y prioritario, con hasta siete de cada diez unidades vendidas perteneciendo a estos segmentos, una cifra histórica para el sector.
Sin embargo, el aumento del salario mínimo en casi un 24 % ha tenido un impacto directo en los costos de producción, especialmente en la mano de obra, que representa entre el 20 % y 25 % del costo de construcción de un proyecto residencial. Tal estructura hace que el costo unitario de producción —ya presionado por materias primas intensivas en trabajo como acero, ladrillo y cemento— incremente hasta en un 15 % en proyectos futuros.
En el análisis financiero interno de cualquier desarrollador inmobiliario, cuando los costos crecen a una tasa superior a los márgenes definidos por normativa y topes de precios, la rentabilidad esperada se erosiona. En el caso de la VIS, cuyos precios de venta máximos se encuentran indexados a salarios mínimos legales vigentes, esta dinámica puede llevar a márgenes negativos o a la inviabilidad de nuevos lanzamientos.
Eliminación de subsidios y riesgo regulatorio!
La política de subsidios estatales, destacando el programa Mi Casa Ya, ha sido históricamente un pilar para la demanda de vivienda social, funcionando como un mecanismo de impulso para la adquisición de unidades por parte de hogares de bajos ingresos. Su eliminación reciente ha tenido efectos inmediatos sobre las decisiones de compra, con reportes de miles de familias desistiendo de transacciones formales en 2024 y 2025.
A esto se suma un proyecto de decreto en estudio que propone simplificar los rangos de topes para precios de VIS y vivienda de interés prioritario, y establecer que los precios se fijen en pesos desde la promesa de compraventa, sin posibilidad de ajuste hasta la escrituración.
Desde una óptica de finanzas inmobiliarias, esta falta de predictibilidad normativa afecta el due diligence de desarrolladores e inversionistas, incrementando el riesgo de los flujos esperados y reduciendo la seguridad jurídica necesaria para comprometer capital en proyectos de largo plazo. En contraste, los proyectos No VIS —sin topes de precio regulados y con mayor flexibilidad en la estructura de ingresos— ofrecen un marco contractual y proyectivo más claro.
La reorientación hacia segmentos de mayor rentabilidad puede fortalecer la solvencia sectorial en el corto plazo.
Reorientación de inversión y cambios en la oferta!
La combinación de presiones de costos, cambios regulatorios e incentivos reducidos ha propiciado que capitales se reorienten hacia segmentos No VIS o hacia proyectos dirigidos a hogares de ingresos medios y altos. Desde la lógica empresarial, esta es una respuesta racional: mayores márgenes, menor exposición a cambios normativos y liquidez más rápida al mercado.
Este fenómeno ha sido confirmado por métricas de mercado en ciudades como Bogotá y Medellín, donde el segmento No VIS registra repuntes en ventas y una mayor oferta relativa frente a VIS — tendencia que también se observa en otras regiones clave como Antioquia y el Valle del Cauca.
Desde la perspectiva de oferta y demanda, hogares con capacidad de pago superior a los límites de VIS representan una porción creciente de la demanda efectiva, lo que impulsa el lanzamiento de proyectos más sofisticados, con mayores estándares de diseño, ubicación y amenidades — factores que también contribuyen a la valorización y atractivo de los activos para inversionistas institucionales.
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Desde la sala de observación!
La potencial migración de capital hacia vivienda No VIS tiene múltiples implicaciones: desde un cambio en la matriz de productos desarrollados, hasta efectos sobre el empleo en la cadena constructiva y la disponibilidad de soluciones habitacionales accesibles para hogares de menores ingresos. Si bien desde una perspectiva de real estate la reorientación hacia segmentos de mayor rentabilidad puede fortalecer la solvencia sectorial en el corto plazo, también plantea interrogantes sobre la inclusión social y la sostenibilidad del modelo de vivienda nacional.
Para los inversionistas institucionales y desarrolladores con estrategias de portfolio diversification, entender este cambio de rumbo es clave para ajustar proyecciones de retorno, riesgos de mercado y políticas internas de inversión. La capacidad de anticipar ajustes regulatorios, proyectar escenarios de precios y adaptar estructuras financieras será un diferenciador competitivo crítico para 2026 y más allá.
En síntesis, el mercado colombiano de vivienda está en una fase de ajuste forzado, en donde las decisiones de política pública, el entorno de costos y las preferencias de los compradores redefinen el perfil de inversión y la orientación de la oferta para los próximos ciclos.
*Este artículo fue creado por la Sala de Prensa de OPEN HOUSE COLOMBIA, y perfeccionado con la ayuda de una inteligencia artificial que utiliza ‘Machine Learning’ para corrección de texto similar al humano.
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